【英國買樓】印花稅假期延長！買樓提防4種延誤

英國政府去年推出了「印花稅假期」措施，優惠包括首£50萬（約HK$545萬）物業交易可豁免印花稅（SDLT），目的是為挽救被疫情重創的樓市，寬免期原定3月31日屆滿。惟受疫情影響，英國很多物業買賣流程都被迫拖慢，大批准業主很可能會錯過印花稅優惠機會……幸好英國剛正式宣布「印花稅假期」將可延長至6月底，而購買£25萬（約HK$273萬）下的物業，更可獲豁免印花稅至9月為止，令大家鬆了口氣。

已定居英國30年，現是昇美英國物業創辦人之一的鄧惠儀坦言，在「印花稅假期」刺激下其業界及相關律師的工作量確實大增，加上英國物業買賣本來就不像香港般簡單，流程動輒都長達3個月至半年，加上還有很多其他因素，都有機會阻延物業買賣，以下幾項買家必須注意：

（1）文件溝通耗時多變

英國買樓流程，一般先從網上「搵盤」開始，當買家物色到心儀樓盤，便可聯絡負責該盤的經紀議價，價錢談好便可展開買賣流程，包括要找律師處理法律文件，要申請按揭的便找銀行或按揭經紀申請，如樓齡比較舊，更應該找合資格的測量師（Surveyor）給物業做一個Home Buyers Report 或 Building Survey，以確認物業的大小問題，幫物業準確評估。由於過程涉及多方專業人員，故單是互相溝通提供文件，已十分耗時。

另外英國物業買賣，買家毋須付經紀佣金，物業代理一般都只收賣家佣金，所以買家就更需要有「信得過」的人幫你睇樓，例如委託具經驗的物業Sourcing Agent。惠儀表示英國大部分舊樓，普遍都建於1930年前後，不但要懂看是否保養良好，在查契過程中更可能會出現很多意想不到問題，例如樓宇是否屬水浸地區，該區地質是否有地陷風險等，問題層出不窮，隨時令買賣旁生枝節。

（2）外牆防火證明確認

2017年倫敦發生24層大樓大火燒通頂意外，揭發英國大量樓宇外牆用料不合規格隱患，於是英國在2019年為所有18米以上樓宇新設下一個外牆防火勘測（簡稱EWS1）要求，物業如欠缺EWS1合格證明，銀行估值可以是0，按揭絕對不會批出。

現時倫敦有過萬座這類大樓，但合資格的檢驗人員卻只有約300多名，即使你願出錢檢驗，也不知何時才能有報告。若不用貸款買樓，Cash Buy理論上便不受影響，惟業主便要承擔若EWS1不合格，日後要夾款維修外牆的風險。故此奉勸，在買賣開始前，務必先要求物業經紀出示EWS1合格證明，眼見為實，如沒有就不要買。

（3）避免購買「鎖鏈」物業

英國法例對租客的保障，相對比業主多。例如你購入的物業有租約，業主如想終止租約出售物業，正常情況下只需要2個月通知，但疫情下便要給租客6個月通知才能收回物業；若然租客不願意搬走，業主亦必須取得法庭命令，才可逐走租客，要是遇上「租霸」便隨時影響物業買賣交吉。

假如你購入的英國物業，賣家未找到新家搬走，買家也是無法收屋，並陷入「鎖鏈」（Chain）局面。由於英國人買屋多為自住，他們一買一賣，通常由舊屋直接搬新屋，戶戶像鎖鏈一樣串連，可涉及多個家庭，若然「鎖鏈」其中一環受阻，多宗買賣便會相繼被拖累，無法完成交易。故此找盤自住最好找「Chain Free House」，能隨時交吉就無後顧之憂。

（4）銀行按揭審查嚴格

在英國銀行傳統的按揭業務中，審查申請人資產及入息證明是必須的，只要是英國公民， 有穩定收入，審批可以很快很簡單。但對於香港人這類海外買家，就只有外資銀行會接受按揭申請，而且在英國申請按揭絕要對比香港難，審批也嚴格得多，像「查家宅」般動輒要花3至4個月才能獲批，貸款額亦未必很高。

還要留意，申請按揭之物業如果是租賃業權（Leasehold），由於樓價會隨剩餘之有效租期減少而下降，銀行可能會因而拒絕借貸，故不建議購買租期僅餘60年以下之物業。此外英國物業按揭，亦有分投資按揭及自住按揭，如你計劃買樓「先放租、後移民」，最好找一間可同時做到這兩種按揭的銀行申請，方便日後按揭物業可由「投資」轉為「自住」。要留意有些銀行未必考慮自住按揭，即使先租出，後自住亦不受理。