【移居英國】印花稅假期完結　英國樓仍值得買嗎？

英國早前為刺激被疫情打擊的樓市，推出了印花稅假期（Stamp Duty Holiday）給£50萬（約HK$540萬）以下英國物業免印花稅，經過兩次延長後，最後限期將至今年9月30日結束，會否再延長至今仍未知，但如果沒了印花稅優惠，英國樓是否仍值得投資？今次Sakura Global特約「移民旅遊」，請來他們的市場分析及研究部主管李明輝（Samson Lee）先生，為我們分析英國物業是否仍值得買。

（1）英國印花稅假期過後，買英國物業要多花多少錢？

英國印花稅，跟香港一樣都有分首置和非首置兩種，Samson先解釋首置：「原本在沒有印花稅假期的時候，已經有印花稅存在，如在印花稅假期完結後，首置自住只有在£12.5萬以下物業可免印花稅，累計上去，£12.5萬01鎊至£25萬是2%，£25萬01鎊至£50萬是5%，£50萬01鎊至£92.5萬也是5%，之後的就已是10%。但它是否£51萬就直接交5%呢？其實不是的，是做累減的，像交稅般有免稅額，首£12.5萬就不用稅，之後£12.5萬01鎊至£25萬就交2%，如此類推加上去，實質計法不是£51萬直接乘5%，真正稅收會較少，這是首置計法。」

Samson還提醒，香港人無論是否首置，從4月開始就有一個海外買家印花稅，你買就已經要交2%，不論物業價是否£12.5萬也是要交。

至於非首置買家，Samson續解釋：「我們買來放租也屬非首置，即使在印花稅假期時也是要交稅，只是交少一點。就是在£12.5萬01鎊至£25萬交少了，£25萬01鎊至£50萬也是交少了，其他也沒分別。」

Samson舉了個例子，如以1個£27.5萬的物業來計算，首£12.5萬本身要交5%，當中已連2%海外印花稅，當我們是香港人買，就要交£6,270；之後的£12.5萬，就要交7%已連2%海外印花稅，那就是£8,750；餘下的£2.5萬就要交8%加2%海外印花稅，即是10%的印花稅，就是£2,500，就是要交£17,500。跟9月30日之前有甚麼不同？就是多交了£2,500，在印花稅假期後，投資時要計算上這成本。

（2）英國物業仍是值得投資嗎？

沒了優惠後，英國樓是否仍算抵買，Samson是這樣看：「是值得的，因為英國本來就是有印花稅，不是因為這年有Stamp Duty Holiday才值得投資，投資英國物業的客人早在很久前已開始投資，因為以前它樓價也不是升很多，升幅是比較緩慢，但仍屬於低水，加上匯率至今仍是靚匯率約10.8上下，之後有機會升回14至15水平，就當它只升2元，也已經升了20%，這已經是小小保值投資。本身英國物業需求量也頗大。」

Samson補充英國政府並非不停建屋，加上有了BNO多了幾十萬人去英國，粗略估計也有十幾萬人過去，房屋需求也是大的，無論放租或放賣需求也大，部分人也人未必手握很多資金，他們也需要租。Samson：「尤其校區方面，例如本身是住在曼城，但要去到諾定咸（Nottingham）讀書，這類學生很多時都會在這些地方夾租，所以校區方面租務會更暢旺，部分做埋HMO（多房式租務）去到10%至11%也有機會；加上在英國買屋做Airbnb是合法的，只是在倫敦市內有日子限際，其他地方沒日子限際，它的回報率比租給普通租客還要高，回報率租略估計可去到8%至12%以上，要看地區。」

Samson深信即使是香港樓價，也會有人繼續買來投資，何況是英國的物業，英國法律很穩健安全，有政府和律師幫你把關，會安全很多。

（3）現在買英國物業，應該揀一手還是二手？

Samson表示無論英國一手或二手樓，也有其好處：「一手一定是新樓，但價格一定會較貴，因為有些發展商會包10年的保養，但價錢會稍高，如選擇放租，要考慮回報率未必及二手樓高。因為二手樓樓價會比一手樓平，因為樓齡會比較長，有機會需要維修，但一般二手樓業主保養也不差，英國很多排屋、獨立屋和半獨立屋，都是用紅磚作材料，它們耐用度會較好，鋼筋石屎雖然較堅硬，紅磚會少了冷縮熱漲問問題，所以英國二手樓是保養得很好的。」Samson補充二手樓間隔也較好，因從前沒考慮太多賺錢因素，故實用面積會比較好。他結論是一手樓自住可能較好，但收租回報率始終是二手樓更佳。

（4）甚麼是「Buy to let」？甚麼是「Help to buy」？

如想申請按揭買英國樓，一定要知「Buy to let」和「Help to buy」，Samson：「Buy to let 按揭主要是為買來放租，為何可做到這個按揭呢？因為你買回來後有租金收入，計進來可做按揭還款，同時也要看收入，若自己本身收入太低，銀行也不會批給你，它最多可做到7.5成，當然不是一定批到，也要看各種因素，例如薪金、租金、樓價和估價等，要看這些條件。」

而Help to buy主要是給沒有首期、不能一次過付款的人士申請，Samson：「持BNO人士也可申請，不過要求是很嚴格的，你要在英國本土有收入，收入亦要穩定，如果在英國是月薪HK$7萬，在英國申請Help to buy的9.5成按揭，最多亦只能借HK$140萬，即約£14萬，即是不能買樓價超逾£14.7萬的英國樓，因為有9.5成按揭限限制，如果你去到倫敦等核心地區，你未必能買到，所以其實很多英國人本身也未必成功申請到，薪金要達到那麼高的話。」

不過最大問題，是很多賣樓的英國業主，不想賣給要做按揭的人，Samson解釋：「因為第一時間長要等，因為現在英國買賣暢旺，時間就是金錢，你申請按揭時可能另一面已有買家願意Full pay，賣家是不會等你按揭的，他會寧願賣給可Cash buy的人。」