【移居日本】買樓助移居？專家教你揀日本樓

相對香港高企樓價，日本現在市中心單位，竟然幾十萬港幣有交易，是否很吸引呢！假如買日本樓，可助你移居日本，是不是更加划算？今次Sakura Japan特約「移民旅遊」，請來他們的CEO張明珠（Anvy Cheung）小姐為我們解答，這個移居日本方法是否可行。

（1）買日本樓，有助移居日本嗎？

首先日本並沒有投資移民，但可以用不同種類的簽證在日本居留，例如經營管理簽證，當居留滿一定日子便可選擇「永住」或「歸化」日本。而買日本樓會否有助你移居日本？幫過不少港人投資及居留日本的Anvy話：「有一定幫助，但是否一定要買樓才可移居，就不是的。物業和移居，無連帶關係，但很多時因租屋問題，或香港人的情意結，都是投資、買屋或買舖，覺得自己要交租，要預繳1年或更多的租金，不如幾十萬買個單位，自己住自己交租給自己更好。」她說很多香港人，當知道日本物業竟是那麼便宜時，便會想自己買間，至少不用煩惱找屋租。

（2）買樓收租可當生意，申請經營管理簽證嗎？

不過最多人想知，在日本買樓收租，能否當成一盤生意，藉此申請經營管理簽證居留日本，Anvy坦言：「是不能的。很多人誤以為可以，像剛剛就有客人來問，買間屋自己給自己管理不就可以嗎？可是申請經營管理簽證，有明確規定業務性質，初創物業管理業務不會只有單個或數個單位，而必須有一系列單位，例如有50至60間給管理，如你只有1至2間，還可能1間在大阪，另1間在福岡，租務託管費加起來才港幣兩百多，日本自然覺得收入太少不合理，而不會批出簽證。」

（3）外國人買日本樓，可以申請按揭嗎？

假如不想Cash Buy，想用銀行按揭買日本樓，香港人能申請成功嗎？Anvy：「外國人可申請到按揭，但因為現在不能入境，故相對比從前困難。但更重要是物業質素，外國人想申請按揭，我通常都建議他買些較新、全新的物業，因為貸款額可更大。」

Anvy以2023年收樓的新樓盤為例，它的一次性付款額大概是¥6,000萬（約HK$428萬），香港人貸款可貸到60%，但你要有香港收入，月薪約HK$3萬，並能出示在職證明、糧單、月結單及報稅單，基本上獲批機會也很高。

但若然你想買價值只幾十萬港幣的日本樓，又想申請貸款，Anvy坦言就很困難了：「因為對銀行來說，一次性貸款額要¥1,000萬（約HK$71萬）起，以外國人可以按揭5成來說，即是至少要買¥2,000萬（約HK$143萬）的物業：而且日本二手樓審批流程是非常繁複的，首先你要獲業主同意，才能有詳細物業資料提供給銀行審查，故此買二手物業，你只拿簡單資料申請按揭，是沒有銀行會接受的。」

所以Anvy會建議，若買一手物業， 不妨提供自己各方收入資料，看銀行能有多少貸款額。如果買二手物業，第1間要預Cash Buy，之後可再槓桿借錢買第2個物業，這樣會比較好。

（4）不同種類日本物業，按揭審批也不一樣？

買日本物業是可申請按揭，但不代表所有物業類別都被「一視同仁」，Anvy話：「住宅獲批機會較高也穩定，但辦公室、店舖、Airbnb、酒店便很難獲批。基本上現在全部酒店類別，銀行都不會批。住宅容易獲批，是因為可收租，每月租金收入可用來還款。」但如果你是買『叮噹屋』（一戶建）自用，銀行便可能擔心你無法還款，而會拒絕給你貸款。

（5）自僱人士申請按揭，會被拒嗎？

香港打工仔有收入證明，但自僱人士卻沒有，他們會否無法申請按揭買日本樓？Anvy：「也不會的。自僱人士只要提供公司的證明文件，公司3年的報稅紀錄，但若然你3年也蝕錢，基本上已不會批了；其實始終是看你收入，只是用公司證明。」Anvy還提醒若你100%擁有公司，你能提供其他個人收入給銀行審批，一定更有幫助。

（6）買日本樓投資，該優先考慮甚麼？

即使你有錢買樓，也未必識揀樓，投資日本物業應該最先考慮甚麼？Anvy強調：「海外物業主要先看承接力。當你想買入時，要先考慮甚麼人會接貨，建議你盡可能買近市中心，雖然面積會較細，但若買來投資收租，能升值便是『有買貴冇買錯』。」

Anvy建議要揀靠近車站的，樓齡不能太舊，價錢不要貪平，但不是指幾十萬港幣價值的樓就不能買，而是透過比較同類物業質素，選擇出性價比高的。Anvy：「便宜必定有原因，例如室內沒裝修，買回來要自己裝修等，總之要弄清楚便宜原因。便宜跟性價比高，是不同的，但很多人會混淆，常問為何這個單位賣30萬？那個為何賣40萬？之後又想找更便宜的。」Anvy解釋有時物業位置偏遠，雖然有高回報，但也一定存在風險，可能是退租後空置時間較長，最後會得不償失。