【英國買樓】買樓要買「細價樓」？英國投資Tips你要知

無論為移民，還是為投資，在英國買樓，早已深獲香港人關注。隔山買牛，從來不易，買前最好先聽「過來人」實戰經驗。今次Sakura Global特約「移民旅遊」就請來有多年投資英國物業經驗的英國回流港人Paul Sir，及Sakura Global 市場分析及研究部主管李明輝（Samson Lee）先生，為我們分享英國買樓心得：

化整為零．分散風險

Paul Sir在英國投資物業已久，他對有興趣到英國買樓的朋友有這樣的建議：「各類英國物業都應該要有一些，不要只買1個地方1種物業，而我亦較喜歡買『細價樓』，因為1間貴價樓，就當它價值HK$500萬吧，在細價樓市場其實已可買到5間價值HK$100萬的樓，投資5間HK$100萬的樓，是比投資1間HK$500萬的樓好很多，因為如果你買錯，1間錯你便全錯，若然買5間，全錯機會便不大。」

Paul Sir亦解釋，有5間樓，你便有5處地方來收租，假如只買1間價值HK$500萬的樓，萬一租客走了，或不幸遇上租霸，你便完全沒了收入；租客走了，亦要等上一些時間才能有新租客，在等待期間你完全沒有租金。

鎮市中心．供不應求　　

英國那麼大，最值錢的樓都在大城市，投資是否也要買大城市的物業？Paul Sir這樣分分析：「在倫敦或曼徹斯特等大城市的物業，已經升了很多，現在已很難找到細價樓。但在英國中部地方，卻仍有很多樓盤很便宜，而且是在市中心，租住這類物業的需求很大，幾乎是必定可租出，甚至未建成已可租出。」另外還有一大優點，是這些小鎮地方的物業供應很少，不會有很多高層建築，就是鎮的市中心都全是2至3層建築，住屋供應量已固定，卻因為很多人要來鎮中上班，故需求非常大。Paul Sir：「這類投資是最好的，因為當租金升，樓宇價值亦會升，租金回報率會愈拉愈高，樓宇價值亦會跟着升。」

舊廈翻新．細價質高

除了物業位置要懂選擇，英國物業種類那麼多，又該選那一種物業來投資？又在那裏找細價樓？Paul Sir：「在我個人定義上，細價樓是在HK$150萬以下，很多人不知道英國的細價樓，其實可以很便宜的，而且細價樓也有很多種，例如有一種它們並不在倫敦或曼徹斯特這些已升了價的大城市中，而是在一些小鎮市中心的樓宇，它們前身可能是公寓店、法院、商業或政府大樓的翻新住宅，這類大廈質素很高， 因為它本身在市中心，而且是有特色的建築物，英國樓建築恆久耐用，並不會像香港樓會腐爛倒塌，加上外形古典漂亮，價錢亦只售港幣百多萬。」

投資排屋．格外小心

Paul Sir話還有另一種細價樓，便是典型的排屋（Terraced House），它們通常離市中心稍遠，有2房及前後園，被俗稱「屋仔」，那些樓很多都只賣HK$70萬至HK$80萬，或HK$110萬至HK$120萬價錢，在在曼徹斯特、利物浦離市中心稍遠地方，也有這些排屋選擇，不過Paul Sir 就有以下忠告：「買這些樓是可以，但一定要小心些，因你不熟悉這地區，它不在真正的市中心。英國有些區是很惡劣的，可以像地獄一樣，你是不知道的。」

另外Paul Sir還提醒，買這些樓如果屋內有東西爛掉了，你便要找英國當地裝修師傅修葺，但你很難知道收費是否公平，還要找當地中介幫你出租，所以如你英文不太好，又沒有太多渠道，最好少選這些樓；但如果你有當地認識的人，買間便宜的排屋再裝修漂亮它，利潤也會很高，也會是個好投資。

大城新廈．供應不斷

英國地方大，平靚正大屋全國都有，但投資卻必買市中心，猶其是英國小鎮市中心，Paul Sir這樣解釋：「買市中心樓便怎也不會錯，因為鎮就在這裏，當地人要上班就會到鎮上住，最大需求就是上班。英國大概有3,500萬工作人口，如果當中有20%人要租樓都有700萬人，而英國出租的私人樓大概有500萬個，換言之『需求』比『供應』多了200萬人，要租樓的人真的有很多，所以放租很容易，如果在市中心就更容易。」

但如果你選擇買倫敦或曼徹斯特等大城市的樓，卻有另一問題，就是短時間內未必能租出，因為供應很大。「大城市不斷在新建高樓大廈，單位要租出可能要等，當你要等，可能12個月中你只租出了8至9個月，有3個月在等，全年的租金回報便沒你想像中高。」

二手市場．鬥價搶盤

說了那麼多投資英國樓心得，當中涉及很多英國二手樓，買英國二手樓有沒有甚麼要特別注意？Sakura Global的李明輝（Samson Lee）給我們有以下提醒：「現在英國二手樓市場比較熾熱，舉例說業主如叫價£15萬（約HK$156萬），但如果有多過1位買家想買這物業，業主都會揀誰出價較高，而現在很普遍是買1個單位，很多時要出價多£2千至£1萬（約HK$2.1萬至HK$10萬）不等，部分甚至要出價多£2萬至£3萬（約HK$21萬至HK$31萬）也不為奇。」Samson還說英國賣家很多時還偏好把單位賣給能全費Cash Buy的客人，而盡量不賣給要用按揭買的客人，跟香港樓市買賣情況很不同，投資者要多加注意。