美聯：深水埗自置居所比率較低　租盤需求大

美聯集團董事總經理黃子華表示，本港未來一手供應量持續上升，而且未來3至4年的私樓供應量可達7.4萬伙，創有紀錄以來新高。但在不包括未售出現樓約6,000個單位下，這批供應量的分布主要是集中在新界區，佔當中約66%，而市區則相對較少，港島區則佔約8%，至於九龍區則佔約26%，而西九龍一帶，以至深水埗區，供應量依然相當有限，所佔比率只有約8%，故在市民對市區物業殷切需求帶動下，該區樓市潛力依然不俗。

他指出，深水埗區向來租務盤源「渴市」，目前更不乏優質項目，除用作自住外，租務潛力亦見不俗，租賃需求殷切，其中已入伙的「曉尚」，現市場有個別放租盤，個別較大單位，每月叫租約1.8萬元水平，另外以呎租計算，個別單位呎租約達50餘元水平。

據該行旗下分行綜合市場數據資料，近期長沙灣曉尚承租情況不俗，包括1個中層D室，實用面積約425方呎，每月租金約1.7萬元，呎租約40元，按有關物業於去年8月的購入價計算，單位的租金回報率約逾3.2厘水平。另外，市場新近促成低層開放式單位租務成交，實用面積約245方呎，月租約1.28萬元，折合呎租更逾52元水平。

該行首席分析師劉嘉輝稱，根據差餉物業估價署資料，按地區分佈，以2004年至2013年落成的單位合計，並假設過去10年落成的單位未有拆卸計算所得，截至2013年底，深水埗區內推算樓齡約10年或少於10年的單位落成量約有7,529個，佔該區物業總存量約73,590個當中約10.2%。

然而，扣除期內落成宇晴軒、泓景臺第2及第3期、曼克頓山、星匯居等主要大型項目約5,227伙，實際上較鄰近曉悅、曉盈及曉尚等範圍的物業落成的單位數目更僅得約2,302個，所佔比率更只有3.4%。

上述數字反映出該區的新供應選擇罕有。另外，深水埗區私樓落成量在2015年預測只有568伙，較2014年預測量897伙減少約37%。儘管未來區內仍有大型供應，例如南昌站項目，但相信不會在短期內推出，故未會對區內供應構成太大壓力。

事實上，據差餉物業估價署最新空置率數據，截至2013年底深水埗區的空置率為3.6%，較全港的空置率約4.1%低約0.5個百份點。另一方面，政府統計處所得資料，在2013年深水埗區居於自置居所的住戶比率約為41.2%，較全港51.2%低約10個百分點，並反映出區內有近6成住戶在區內租住物業，對租盤有頗大需求。