置有心得：物業轉名圖慳釐印費　隨時得不償失

上一次曾提到「物業轉名」仍需繳付印花稅，筆者在此提醒各位不要為了節省印花稅支出而故意將物業估值偏離市場價，因為「低於市價」交易，稅局有機會視為「瞞稅」或會將物業歸入「無償」一類處理，即有機會被視為「送贈契」，而「送贈契」物業在轉讓時亦受到很多規管，銀行亦對「送贈契」單位的按揭申請是非常謹慎的，也許會免承擔風險故未必會批出按揭，這樣便得不償失。

另外，亦要考慮該物業本身有沒有「按揭」。如該物業沒有「按揭」，只需透過律師樓辦理「轉名」手續，律師樓會分別做兩份文件，買賣合約 (Memorandum of Sale and Purchase / Agreement for Sale and Purchase)及樓契(Assignment)。律師樓會準備買賣合約給他們簽署，當他們簽完買賣合約後，當所有文件簽妥，律師樓會把買賣合約及樓契送到稅務局打釐印，並把所有文件送到土地註冊處登記註冊，整個過程約為30天。

但如果該物業有「按揭」在身，則除了上述程序外，還需要辦理「還舊按新」之手續，「還舊按新」之意思即是以一個人名義(新業主)重新申請新按揭，得到貸款後便可贖回舊有的按揭。屆時律師樓除了要做買賣合約及樓契外，亦要多做兩份文件，分別為贖樓契 (Discharge / Release)及新按揭契 (Mortgage)，而整個過程約為45天。

至於申請新按揭時，有兩點必須注意，其一，切勿認為只是辦理「轉名」手續，就認定銀行在批核過程及批出條款會與過去大同小異，這個觀念是錯的，其實轉名後，物業由聯名持有變成一個人名義持有，銀行當為一宗新買賣，故需重新辦理按揭申請，而申請人亦需提交充份入息證明來作批核，至於銀行批出條款(息率、現金回贈及罰息期)則會按當時市況而定﹔其二，如果新按揭銀行所批核的貸款比舊有的貸款少，新業主必須另外拿錢出來填補，例如﹕新按揭批出200萬，但舊有的貸款仍欠220萬，那麼就要拿出廿萬元來還款了。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣