財金前輩細數供樓辛酸史
20150922
東網電視
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聯儲局維持息口不變，置業人士似乎仍可享受低息供樓的日子，但目前樓價動輒六、七百萬元，利息再低也叫人供到氣咳。回望80、90年代，當時業主要支付十多厘、甚至廿厘利息，他們供樓生涯是如何？會較我們更吃力？
在金融界打滾近30年的盧楚仁回想起80、90年代的供樓歲月，笑言那時男生冀娶一個在銀行工作的女生，因銀行職員可享低息按揭這項員工福利。「當時我有叫太太到銀行上班，但她做了三個月便辭職。」他笑道。
十多年來，港人供樓利息隨美息下滑，2000年全球科網泡沫爆破觸發股災，美聯儲局將息口下調，翌年本港按揭利率已跌至約3厘；至2008年金融海嘯後，美息調至近零，其後本港按揭利息曾在1厘樓下(同業拆息計劃)，至近年輕微回升至2厘。回看上一代供樓歲月，高息按揭維持了頗長時間，高峰期要數1981年，供樓利率達20厘，其後雖回落，但90年代平均按揭息率也達9.8厘，供樓人士負擔沉重。
1989民運後本港曾出現移民潮，股市以至樓市亦不濟，促使在公屋長大的盧楚仁買入人生第一個物業。他中五畢業後便出來工作，原本從事文職，每月薪金僅幾千元，1987年加入金融業當外匯經紀，薪金快速跳升至幾萬元，令他幾年多後便有能力以九成按揭買入土瓜灣一個500多呎、兩房一廳、售價83萬元的新樓單位作婚後居所，當年按揭息率達12.5厘，每月供款要幾千元。「那時母親不知我的賺錢能力，見我那麼快置業，還責怪我不腳踏實地。」
他稱，那時養了兩部車及七隻狗，覺得所住單位空間不夠，故入伙半年後便將單位以約120萬元轉售，再以88萬元買入元朗三樓連天台的村屋單位，這次他改做10年期按揭，減少利息支出。他指，那時雖收入理想，但息口高，家庭開支大，也擔心息口上揚；供樓初期很大部分供款用作償還利息而非本金。
80、90年代香港經濟正值起飛，賺錢普遍較易，但他背起供樓負擔，還是下過一番苦幹。「那時還未流行電子交易，除外出見客及回家睡覺，我都會留在公司幫客人睇盤和落盤。我要早上11點前回到公司，工作至凌晨3時，這樣的生活維持了20年。往時凌晨3時美國收市後，中環非常熱鬧，因很多人留在公司看美股交易情況。」
他認為，美國目前息口低得不合理，應快進入加息周期，料美息未來三至四年會重回3厘以上。他指若現靠節衣縮食勉強上車，未來在加息周期下，香港經濟轉差，息口上升令供樓負擔增加的同時，若不幸被公司裁走，樓價又跌三至四成，物業變負資產，結果會很慘，奉勸有意置業的人量力而為。他料樓價未來會有兩至三成跌幅，認為不用急於入市，若真的有需要買樓，嘗試大膽向業主『鋤價』。」
物業投資者亦感受到時代改變。地產代理出身、現為香港置業行政總裁的李志成回想，1990年個人以約100萬元買入一個600方呎3房單位自住，當時息口10厘，做九成按揭，選了較長供樓年期，以降低每月供款，負擔不算太重。1991至1997年間，他趁樓價升勢凌厲，多次買賣物業獲利，高峰時曾同時持有3個單位。他補充：「那時買樓相對容易，因可做九成按揭，轉售限制少。當時沒壓測，銀行沒聯線，業主可同時獲多家銀行物業貸款。」
1997亞洲金融風暴後，本港樓價急轉直下，李志成壓力很大。當時按揭息率在10厘樓下，其物業租金收入不足以抵銷每月6萬至8萬元的供樓開支，不甘蝕讓物業的他，惟有硬着頭皮應付。他指，那時唯一解決辦法是賺多些錢來補填，供樓負擔推動他更努力工作。
他指，目前美國經濟數據不是非常突出，股市波動，短期加息幅度應不會太大，年內樓價因加息而大挫的機會不大。惟他指，未來幾年息口上升絕對是供樓人士擔心的因素，之後幾年樓價升幅很大機會放緩，甚至掉頭下跌。「現時本港經濟的確步向下滑，旅遊、零售以至飲食行業的營商環境都轉差，未來加薪幅度應會較低。」
他指，隨着息口上升，未來供樓或會愈供愈辛苦，目前在買入物業後三年內將其轉售，需付10至20%稅項，建議有意置業的人要在首期以外，預留資金應付至少1年供款。
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