80後儲錢攻工廈 炒出千萬身家
20151102
東網電視
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你估計自己何時可做業主？就算近期樓市轉勢，未來上車置業應該比較容易，但一般大學生，仍可能在畢業後6至10年，才僅儲夠首期上車，更要開始衣節縮食的供樓生涯。不過，30出頭的Starman已達財務自由，每月收息逾10萬元。出身綜援家庭的他，30歲前賺到人生第一桶金，成功上車置業，現時身家已積累到以千萬元計，他的故事叫你羨慕還是費解呢？
不願意正面出鏡的Starman，衣着平凡，外人豈能猜到他已進身富翁級數。如今財政狀況能如此理想，他慶幸自己能在「對的時間」作出「對的投資」。
Starman在大學主修經濟及金融，畢業後任職大型金融機構，從中累積不少企業融資的相關經驗，28歲時決定自己成立公司，涉足工廈投資。那時他看到工廈的呎價相對地低，每呎僅1,000至2,000元，於是決定拿出150萬元與人合資，買入葵涌區一層工廈，再分契拆售，短短半年時間便賺逾倍回報。
今年已屆31的他，過去3年約投資過17個項目，大部分是分契拆售工廈，利潤往往以倍數計。
他直指，若儲不到錢，根本「無財可理」，要達財務自由的第1步，須有穩定的主動收入，靠儲蓄累積資金。他認為自己相對幸運，畢業後能加入大型金融機構，薪金增幅比一般人快，花紅可達6位數，加上習慣慳儉，少作投機，儲錢速度更快。
多年來，他堅持每月至少將1/3收入儲起，並用儲起的2/3投資。「初時工作資金不多，投資都以股票為主，但不會選擇高風險股份，多數買入REITs，如領展房產基金(00823)(前稱領匯)及越秀房產信託基金(00405)，並選擇以股代息。選擇房託基金是貪其能助資本增值之餘，亦能提供穩定的現金流。」
有人認為年輕人資金少，應選擇高風險的股票，以小博大，他不以為然。「高風險投資並不保證有高回報，要做到須具備豐富知識」。他表示，大學畢業後幾年，是工作的黃金期，因此不想花時間研究炒賣細價股，寧願專注事業，靠工作收入累積資本。
「我的投資要有數可計，預測到幾年後可達多少的財富增長；其複息力量已很大，只要每年保持穩定增長已足夠。」
他27歲那年以6成按揭買入一個600萬元的單位作婚後居所，之後將物業加按套現，用以投資工廈項目。隨後，他申請成為私人銀行的客戶，利用私銀平台借貸成本較低的特點，以槓桿買入債券，提高收益率。
若想提高債券的收益，其一方法是買入信用評級較低的債券，問題是要面對較高的違約風險，他則多以4倍槓桿持有高評級的企業債，買入後將它抵押予銀行，套現資金再買入債券，重複操作。
他指，私人銀行可提供約1.6厘的借貸息率，比按揭貸款還要低，以槓桿方式持有債券，扣除利息支出，每年的收益率可達約10%，適逢債券牛市，債價有理想的升幅，更可做到「財息兼收」。
他另買入幾個細單位，其中一個讓家人自住，其餘則用來放租。「我不會將所有金錢投進金融資產，要分散風險，所以亦買了幾個物業放租。」
撇除他現持的物業，目前30至40%的資產為債券，10%為股票(不包括房託基金)，餘下為現金及房託基金。
他指，自己需有足夠的流動資金作生意周轉及槓桿債券的緩衝，應付債價下跌時的補倉需要；但現時各國央行都推行量化寬鬆，貨幣不斷貶值，令持有現金的成本很高，因此他選擇用部分流動資金買入流動性高於債券、且價格相對穩定的房託基金，收息之餘，必要時可將它抵押予銀行，換取現金。
對Starman而言，財務自由是每月的被動收入可維持生活之餘，還可作資本滾存，跑贏通脹。縱使每月收息逾10萬元，但他現仍努力經營個人投資公司，做自己感興趣的事，心境自然與一般「打工仔」截然不同。
在Starman眾多投資中，以拆售工廈這種的回報率最高。他指，每年多間大企業進駐中環、尖沙咀等核心地段，負擔不起貴租的小公司不免要搬到九龍東、九龍西及新界的工廈，所以看好這方面的投資。
他買入工廈後會進行裝修，間出多個面積較小的單位分契拆售。他表示，拆售工廈的項目所需投資額有多有少，有些1,000多萬元的項目，只需幾百萬元的啟動資金。
他又指，若資金不多，可選擇買入工廈的細單位放租，價錢約百多萬元，年回報一般有4至5厘。他提醒，買入工廈單位放租，首要是選取交通方便、商業元素佳的地點，單位最好有洗手間及窗，樓層不要太低，亦要留意樓上樓下經營甚麼業務。
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