湯文亮:多按盤劈價潮 下半年高峰

20160103
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近年樓價急升,物業成為業主的提款機,但當市況逆轉,多按盤即令市場暗藏殺機。過去兩年多至少有4個新盤在樓花期已罕現三按,尚未入伙的將軍澳天晉IIIA有單位前年9月以逾1,200萬元購入,去年4個月內已向3間不同財務機構按揭借貸。

二手樓借完再借更嚴重,火炭御龍山有業主買樓僅5年,竟先後將單位承按17次;天水圍嘉湖山莊去年至少有近30宗承做三按或以上個案,翠湖居更出現五按盤。多按盤情況若惡化,隨時成為樓市及銀行體系的計時炸彈。

樓花期單位承做三按的情況非常罕見,但過去兩年多至少有4個新盤出現同類個案。2014年開售的天晉IIIA,有買家以逾1,200萬元購入一個中層戶,去年首季先後向1家銀行及1家財務機構承按,單是前者借貸近570萬元,迄至年中再向另一間公司貸款。市場指,新盤受樓花期及辣招影響,令業主即使有意套現亦難以放售,故該盤未聞有買賣放盤。

料將入伙的沙田玖瓏山,項目傲瓏閣有兩伙由相關買家於2014年底以共逾2,900萬元購入,去年約3個月間先後三度承按,截至上月下旬,土地註冊處仍有未上址完成交易登記。2013年底開始發售的西南九龍THE AUSTIN,屋苑一個實用面積約908方呎單位,當時購入價逾1,800萬元,買家於2014年中承做一及二按,去年再承做三按,最終單位去年完成交易;市場指,該盤受辣招期所限,現只有約30餘個放盤,有實用面積約378方呎開放式戶,購入價800多萬元,現以1,000萬元放售,額外印花稅須由買家支付。

靄華押業(01319)主席陳啟豪稱,考慮到樓花的風險,財務公司承做樓花按揭情況並不普遍,該公司目前也沒提供樓花按揭。他料即使業界提供樓花按揭,按揭成數也頗低。

豪宅值錢,自然成為業主套現工具。御龍山有買家2010年以1,700多萬元購入一個單位,短短5年先後有多達17次承按或借貸,部分借貸金額由300萬至950萬元,在有借有還下,現仍有約四按在身。世紀21奇豐周淑萍稱,受大市影響,御龍山上月未聞成交,現時兩房戶入場費由680萬元起。

上車盤近年亦出現不少按完再按情況,嘉湖山莊去年至少錄近30宗三按以上個案,近期甚至有單位出現五按,該單位位於翠湖居,業主於2012年以200多萬元購入,甫完成交易已多次按揭,部分貸款額由62萬至200萬元,去年底再向一財務機構五按,3年多按揭借貸達7次。中原馬斯力稱,最近該屋苑部分業主願減價出貨,帶動上月估計錄約28宗買賣,但平均實用呎價已跌穿7,000元,至約6,750元。屋苑現有1個景湖居7座中層F室兩房戶銀主盤放售,實用面積446方呎,叫價380萬元。

多按盤在市場有增無減,若樓價續回落,勢令銀主盤數量上升。紀惠集團行政總裁湯文亮料,多按盤爆煲,緊隨銀主盤亦飆升,而此情況正在發生,他指早前提出爆煲論,財務公司去年上半年已減少向客戶追債,但亦沒加按,惟去年9月後,他們知道樓價跌,現加緊向債仔追數,料今年的劈價盤大多數是財務公司盤,而下半年情況更會推至高峰。

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