理財Campus:買樓收租有秘訣

20160329
東網電視
更多新聞短片
美聯物業住宅部行政總裁布少明(左);律師江玉歡(右)

股市牛皮唔聽話,投資者可有考慮趁樓價下跌入市做收租佬?雖然當前樓市跌勢或未喘定,惟近年多次看淡香港樓市的恒地(00012)主席「四叔」李兆基卻揚言,樓市再跌15%便會止跌回穩。事實上,希望進身收租佬行列的投資者大可密謀搵定筍盤,同時了解物業出租竅門,靜候入市良機出擊﹗

1)買樓決定
現時各項資產市場走勢反覆,美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,今年股、樓均失色,惟個人認為買樓收租相對穩健,雖然理論上租金回報會隨樓價下跌而減少,惟現時普遍住宅租務回報率仍有3厘,遠勝於銀行敍造港元定存,抗跌力亦較股票為高,屬「穩陣」的投資。

惟他提醒,若要買樓收租,應考慮加息因素,香港加息後每月供款相應增加,或使租金回報減低,惟預計今年香港加息幅度不大。以一般中小型樓而言,若敍做7成按揭,租金仍可覆蓋每月供款,較其他投資吸引,惟若17至18年加息步伐加快,便或未能覆蓋每月供款。

據了解,現時中、小型樓宇的回報率較佳,達3厘,而豪宅回報則逾2厘。中線而言,中小型樓供應較豪宅多,他指,雖然目前豪宅租務回報率較中小型樓宇為低,惟預期前者未來升值潛力較後者為高,所以亦值得考慮。

2)選址
單位選址相當影響叫價能力。布少明指,傳統而言,港島區住宅供應較九龍及新界少,所以抗跌能力較高,但以中小型樓來看,宜選交通方便、鄰近鐵路沿線、交投活躍的大型屋苑。

香港測量師學會物業設施管理組前主席楊文佳表示,在選盤時,首先宜選交通方便,附近有商場、便利店及餐廳等配套的地點,另應選景觀開揚的單位,無建築物遮蔽為佳,以提高單位私隱度,緊記遠離厭煩戶,以避開垃圾及嘈音問題,「由於一樓單位渠位易淤塞,而頂層單位就較容易滲水,都最好避開。」內籠方面,應選高實用率、間格方正的單位,主因租約多為「一年生、一年死」,租客絕少為租住的單位訂造家具。

他續指,「發展商為提高單位私隱度,近年流行鑽石型間隔,不過其實唔實用,再者,選單位時要留意單位對開嘅環境,例如近學校或社區會堂會有擾人嘅鐘聲。」

3)按揭及印花稅
據經絡按揭資料,購買第二層非自用的千萬元以下物業,按揭成數上限會被壓低至5成。布少明指:「若持有超過2個按揭物業,銀行願意提供按揭成數或更低,所以喺買樓前要同銀行傾清楚,以免日後失預算,在首期不足時招致損失。」另一方面,在供款與入息比率上限亦會被收緊至40%,而在壓力測試下(假設利率上升3個百分點)的,相關的比率上限為50%。

此外,非首次置業買家須付雙倍印花稅(DSD),200萬以下物業印花稅為1.5%,2,173.913萬元以上物業則徵收稅率8.5%,以一所450萬的物業為例,則須付6%的DSD,即27萬元。他續指,若可安排夫婦二人分別獨自持有物業,便可免卻雙倍印花稅。

4)出租細項
不少業主在出租單位時相當依賴物業代理,部分人在續租時更只靠口頭承諾,未有簽定新租約。惟律師江玉歡直言,住宅租賃所遇的糾紛總比買賣為多,在香港的普通法及成文法中,業主在出租單位時的維修責任相當有限,一旦在交還單位時的狀況不佳,業主有權扣除按金作為補償,但為免爭辯,訂立一份清晰租約是必須的,「記得唔好貪方便去書局買就算。」

她分享貼士道:「在訂立租約時有10個要點,其中較重要的是,一旦單位需要維修,須釐清是業主還是租客的責任,依法而言,業主只須提供適合居住的住所便可,由於租客走數的情況並不罕見,個人曾見過拖6個月租金的個案,因此租約按金是絕不可欠缺的。別以為公司租客必定為好客,主因現時有不少『一蚊公司』,較佳做法是要董事的私人擔保。」

在選租客時,應了解其職業。布少明指,公務員、專業人士、大機構員工則較「穩陣」,「份工穩唔穩陣,會影響日後準唔準時交租,寧願租平少少,都要租畀有信心嘅租客,好過日後收唔到租,得不償失。」

至於出租物業課稅,粗略計算,稅局會將租金收入扣減差餉、20%作修葺及支出的免稅額後,再徵收應繳物業稅15%。

─ ─ ─ ─ ─ ─ ─ ─
香港樓市日日新鮮,話題多多,想睇晒最update樓市新聞短片,即刻click入 http://bit.ly/1M2kP95

樓市轉勢,癲價時代告終,上車客、換樓客終於迎來入市機會,今年「真的上車了」! http://bit.ly/1zZzAUd