智醒上車：新盤成下半年升市火車頭

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祥益地產總裁汪敦敬

過去大半年，筆者在《智醒上車》專欄均提供了很多意見，而且有不少評估亦已兌現了。

譬如：在去年樓市劈價勢時，筆者一直認為在2016年中會找到樓市谷底；在去年年尾時，筆者甚至乎以中原指數的數據去推算出全港樓市會在今年5月找到谷底回升；

筆者亦一直認為美國實際上是沒有能力加息的，而且應該要減息；在「脫歐」後，筆者隨即表示香港的樓市、股市及內地股市將會成為資金避難所，日益、逐漸走向活躍。

向前看，有些觀點在下半年筆者會繼續提供意見。

舉例：很多人認為樓花不斷推出或增加供應，會令樓花有機會出現劈價勢。筆者一直認為樓花是不會出現劈價勢，而且發展至今即使不斷推出樓花，不單止不會出現劈價勢，亦可能成為樓價上升的「火車頭」。

究竟是怎樣計算出的?

在超低息年代，如果發展商想將樓花地盤延遲1年出售，1年期間的息口成本只是1.5%左右。超低息成本引起了超低的風險，發展商等待一年將會得到什麼？可能是樓價賣高10%或以上。若得出此結論，發展商為何不等？

各位，不要因為市場上多了樓花供應而認定劈價勢會出現，其實很大機會出現了樓花供應多了，但推盤卻沒大量增加。

另一點很重要及各位需留意的便是樓市「Halloween」，由於群眾渴望樓價下跌，所以發生一些小事便一起造就了一個樓價大跌的假象。筆者認為以目前樓價再上升10%左右，有機會再出現樓市「Halloween」，但這只是假跌。筆者建議各位要小心掌握入市時機！

祥益地產總裁　汪敦敬

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