上車超難　牽晴間全數成交估價不足

樓價轉角急升，近期被瘋搶的細價上車屋苑，銀行估價不足情況最嚴重；《東網》追查6個上車屋苑上月已知的共近60宗買賣個案，佔逾65%單位出現估價不足情況，當中粉嶺牽晴間錄得的8宗成交，全數估價不足。至於逾半成交估價不足的屯門市廣場，一個低層戶的銀行網上估價較成交價低近16%，若買家以9成按揭入市，要多付逾48萬元首期。學者指出，如上車盤估價不足情況持續，未來市民上車將難上加難。

以中銀香港（02388）為是次揀選的6個上車屋苑成交單位作網上估價參考，資料顯示，該行於今年首8個月為本港現樓按揭市場佔有率最高銀行，該6個上車屋苑八月份共錄近60宗成交，佔超過65%成交估價不足，其中牽晴間上月共約8宗已知成交，更全數都估價不足，估價較成交價低約0.8%至14.1%，如成交價最低的2座中層戶，實用面積384方呎，上月成交價約403.8萬元，但銀行網上估價僅約391萬元，以原先成交價可按揭貸款最多360萬元計，新買家隨時多付約8萬元首期。

六福行陸吳家榮稱，粉嶺大部分二手成交，都出現網上估價不足情況，但業主一於好少理，叫價依然進取，而估價不足亦無損準買家入市信心，大部分買家如連同臨約估價，都有機會獲銀行估足價；而由於銀行近期搶奪新盤按揭市場，料未來有機會進一步收緊二手樓按揭。

即使市區上車盤牛頭角淘大花園，上月錄11宗成交，但8宗即逾72%都估價不足，估價較成交價低介乎2.4%至9.4%，同區得寶花園上月成交中，佔50%估價不足，估價低約7.2%至9.8%；至於屯門最受捧的市中心兩大屋苑，屯門時代廣場及屯門市廣場，估價不足佔成交比例分別達57.1%及55.6%，其中屯門市廣場2座低層戶，實用面積約318方呎，上月售340萬元，銀行網上估價僅約286萬元，估價較成交價低15.9%，如以最多九成按揭入市，買家有機會要多付逾48萬元首期。

祥益謝澤銘稱，由於屯門樓價由低位反彈，銀行估價亦未必「追得切」，區內近兩至三個月時常出現估價不足情況，準買家亦會預備較充裕的首期入市；而在盤源買少見少下，加上現時樓價仍低於去年高峰，雖然成交個案估價不足，但買家仍繼續入市，未見影響區內二手交投。

浸會大學財務及決策系副教授麥萃才表示，銀行估價除了參考二手做價外，亦會根據屋苑交投量，估價不足相信是風險問題，始終二手買賣未有大升現象，考慮到樓市仍有下行風險，估價上升速度較慢屬正常現象，二手住宅估價不足，市民上車會較困難；至於估價不足情況會否持續，他認為，要視乎屋苑交投量會否大升，亦要看業主叫價是否過於進取。

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