條數超經嚇：香港樓價升得有幾驚人？
20161018
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香港樓價與股市邊樣升得驚人啲？以傳統豪宅區大坑為例，一個單位動輒以千萬港元計，住客更是非富則貴，殊不知70年代尾呎價僅300元，現時實用面積呎價已升至約23,000元(以上林為例)，升值75倍！而平民一點的太古城，一個建築面積675呎的單位，70年代售25萬元，80年代後期已升至120萬，如今索價約960萬，相對70年代升值逾37倍！而股友們至熟悉的恒指，過去40年升約56倍！
大坑可粗略分大坑區及大坑道，前者以舞火龍聞名，是典型舊社區，多為唐樓或單棟式物業，後者則為千呎豪宅。美聯物業大坑分行營業經理陳啟駿表示，大坑道分頭、中、尾3段，頭段樓宇密度較高，最高可逾40層，有光明臺、龍華花園等指標性屋苑。中段及尾段則相對疏落，每幢樓亦僅5至6層高，每個單位實用面積1,000至2,000呎，呎價卻高逾2.5萬元！
他指出，大坑道中段及尾段的樓價變化不會太大，「個個都係自住唔會賣，持貨力強」；但大坑道頭段的樓價卻升幅驚人。如龍華花園1986年入伙，當時一個800實呎單位僅售200萬元，30年過去，最新成交承惠1,300萬，升值逾6倍。
而樓價並非只升不跌，沙士時期龍華花園樓價一度暴跌至入伙價，即200萬元水平。另外，大坑的業主對單位惜售，成交相對淡靜，但若以僅6樓樓齡的上林為例，一個實呎788呎單位，叫價1,850萬元，呎價23,477元。
「講到大坑真係變得好勁，可以話係翻天覆地。」香港歷史博物館名譽顧問鄭寶鴻表示，大坑一直是豪宅區，買家多為老闆或富商，但受當時交通不便所累，大坑樓價與市區有別，不論大坑區或大坑道，70年代初時的呎價僅約140元至150元，換言之，700呎的單位售約10萬元，而當時普羅市民的月薪為500元至1,000元，每餐飯不過幾毫，即便是鏞記燒鵝，當時亦只售3.9元，消費相對低，故購買大坑單位絕非似現今般高不可攀。
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【平民買樓】
鄭寶鴻表示，華人歷來鍾愛「磚頭」，畢生願望可用3字囊括－－做業主，所以無論如何亦會置業，若能力許可，更會多購幾幢收租。70年代初普遍一個單位售萬餘元，土瓜灣等舊區僅售5,000元，加上當時人們少往旅行，一年一次已「不得了」，故儲錢買樓不算太難。
不過，香港樓價在70年代後期開始飛升，太古城一個實用面積675呎的單位售25萬元，80年代後期已升至120萬，後來更是「扶搖直上」。而70年代後期，大坑單位已翻價1倍，每呎約300元。直至80年代，業主已成百萬富翁，因為樓價已開始企穩100萬以上。鄭寶鴻亦笑言，「之後條數真係計唔掂喇。」
再以太古城實用面積580方呎的高層單位為例，樓價由90年代起節節上升，1996年時售400萬元，但在1997年金融風暴前已飆升至近600萬元，短短1年升幅驚人。惟金融風暴後不足1年，樓價已暴跌近半，相若呎數的單位跌破350萬元。香港樓價於2003年沙士肆虐時雪上加霜，上述相若單位跌至200萬元水平，個別單位低見約150萬元，當時負資產個案高逾10萬宗，社會一片愁雲慘霧。
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【做小股民】
長線投資從來可贏大錢，就看閣下的耐性及持貨力！以恒指為例，過去40年(以1976年9月30日跟今年上月底比較)升56倍，過去30年則升約10倍！
然而，買樓一般以按揭形式購入，含有槓桿成份，若以起初投入的首期計算，則物業投資的實際回報較帳面看更為驚人。相對而言，由於孖展利息較按揭息高(耀才孖展息收4.88厘，逐日計息)，故香港股友少有利用孖展炒股，投入的資金亦自然沒有物業投資的多，所以實質回報遜於樓市。除非閣下精明地長期持有騰訊控股(00700)，股份2004年上市至上月底已升值逾287倍，則可以跟物業投資者較量。
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