「癲」峰10年完結 黎永滔轉型搞服務式住宅
20170208
東網電視
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過去兩年零售市況轉弱，核心區舖位租金大幅回落4至5成，主打舖位收租的投資者「荷包縮水」，逼使其擴大發展範疇。過去多年專注舖位市場的資深投資者黎永滔，有意把業務進一步伸延至住宅發展，計劃將已統一業權的旺角亞皆老街項目發展為全幢商住項目，料提供80至90伙服務式住宅。
黎永滔指出，2004至2015年的舖市可算是經歷了「最癲峰的10年」，4大核心區銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角，期間一線舖位租金升幅高達4至5倍。不過，隨着內地反貪，大力打擊送禮文化，過去內地客「一口氣掃光一盆手錶」及「一款錶每隻顏色都要有」的豪氣掃貨已成絕響。
近兩年核心區舖市跌租已高達4至5成，黎永滔坦言環境已不同，高檔零售商亦開始撤出租金高昂的舖位。他預期今年舖位租金於低位整固，核心區舖租最快年底會反彈。
黎永滔認為，高檔奢侈品零售行業撤出核心區下，今年舖市料將由韓國化妝品店等中低檔零售商取代，農曆新年後該類行業正不斷擴充，令核心區舖位空置率下跌，租金將會於低位整固，橫行至今第4季，估計核心區租金最快今年底反彈。
舖市租金由高位回落，回報率亦減少，惟他仍繼續優化旗下舖位。目前正將數個核心區舖位改裝，其中2015年底以約9,280萬港元購入的銅鑼灣波斯富街59號地舖，由於屬唐樓部分，舖位後方還有一個露天空間，故早前斥約500萬元改裝封頂，料工程完成後整個舖位面積增加200方呎，令總面積增至1,000方呎，屆時更會把該舖一分為二，舖位一面向波斯富街，而另一面向登龍街，料屆時可分租予零售業及食肆，每月總租金可升50%，至35萬元。
他又稱，2015年初以7,500萬元購入的佐敦彌敦道227號及金百龍大廈1樓及2樓連地下獨立入口，早前已斥資700萬至800萬元加建升降機，以方便租戶及客人上落，而該舖面積共約7,600方呎，料可吸引連鎖時裝店承租。
另外，他坦言，旗下公司不能再單單倚賴舖位租金收入，避免公司發展緩慢及單一化，故目前正考慮把業務擴展至各類型物業；其中近月成功統一業權的亞皆老街67至71號收購項目，將會成為公司首個發展的商住項目，該物業地盤面積約4,000方呎，料可興建一幢提供約80至90伙的服務式住宅，地庫至4樓部分料可作零售舖位，不過目前依然為初步構想，建築費料約2億元。
據了解，黎氏自2004年起開始收購亞皆老街67至71號業權，涉及資金逾4億元，暫作收租，長線可讓子女構思如何發展，算是「兩手準備」。
他稱，目前正集中精力收購有潛力重新發展的物業，為公司打下基礎，又透露，現年已63歲，是時候考慮退居幕後及安排接班時宜，亞皆老街收購項目興建工程預計最快要5至6年後才開始，故希望屆時把項目交由已在公司幫手的女兒及正於英國就讀大學的兒子處理，讓他們「有商有量」把項目做好。
對於住宅市道，他認為隨著市場步入加息周期，市民供樓成本將增加，料在土地供應持續增加及息口上升下，未來2至3年每年樓價跌5%至10%。
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【舖王戰績】
過往黎永滔專注投資舖位，近年作多方面嘗試。如2003年以約2,800萬元「執死雞價」購入灣仔告士打道218號地盤作作酒店項目，較中資原業主購入價的1.6億元低逾8成。
上述地盤即現時的香港君臨海域酒店，亦是黎氏旗下首個發展的酒店項目。他指出該項目地盤面積僅約2,000方呎，故花了不少時間構思如何發展，並親自尋找則師商量發展方向，故購入地盤後首4年先租出作停車場。
其後決定採用歐陸式風格興建該酒店，務求吸引通往海底隧道的駕駛人士及乘客，避免跟隨同街該類風格發展玻璃幕牆式的建築風格。
另外，他旗下另一重建項目銅鑼灣景隆街7號，正重建作一幢4層高零售舖位項目，預計將於今年2至3月完成拆樓，年底料全幢竣工，全幢外型採用玻璃幕牆，由於全幢面積僅約4,000方呎，意向月租約150萬元，傾向租予單一租戶，料可吸引時裝及精品零售商進駐。
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