NET在理財:定按優惠點揀至着數?

20170306
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美國聯儲局3月又議息,加息預期有增無減,雖然香港最優惠利率(P)已經2次無跟加,但港元拆息一度跟住美元拆息上升,美國持續加息,香港遲早會跟住加;上年中有批業主揀用定息按揭賺咗浸,仲可以管好埋預算,加息周期一般會愈來愈多銀行推定按產品,大家見到新優惠要點揀,《東網》定按攻略幫到你!

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●定按係乜東東?
定息按揭可幫助置業及供款人士,於定息期間鎖定按揭息率,確保有關年期內不受任何利率波動影響。

●選擇定按有乜好處?
定按在加息周期中尤其受歡迎,因為期內不受加息變動影響,供樓人士變相可以用低於市場按息供樓。

此外,供樓人士在定按期內的每月供款固定,處理供樓等日常財務時亦更有預算,例如收入以佣金為主的人士,如果底薪已足夠支付定按下的每月供款,就毋須擔心市況波動影響每月開支,以防有入不敷支的情況。

●點為之好按息?
美國已進入加息周期,港元1個月拆息亦已較去年低位約0.22厘上升不少,最高曾升至0.75厘,儘管近期回落並維持約於0.5厘水平。

若銀行在加息周期中,推貼近現時H按實際息率的定按產品,意味客戶進可攻退可守,贏面相當大,例如去年7月起選擇定按,利率貼近當時H按實際按息,僅1.7至1.9厘之間,至去年底已享受最多近半厘的慳息效果。

然而,長年期定按的目標往往不在慳息,而要視乎定按息與其他浮息相比,溢價是否合理,以及閣下對預算管理的嚴格程度。

●要留意乜野?
定按年期往往以1至3年為主,但整個按揭期一般為20至30年,定按之後點計呢?通常「定按期後息率」,就會回復採用拆息按揭(H按)或最優惠利率按揭(P按),閣下獲批定按要小心留意「期後按息」,一般而言會看齊現時市場上的H按或P按,若「期後按息」市價有顯著差別,就要小心再格價。

此外,定按的現金回贈同樣會看齊H按或P按,即可達1%,不過,如果首年定按產品的定按息率,低於市場上H按或P按實際按息1厘,則意味銀行已將現金回贈的優惠計入定按息,此類則往往不會再提供現金回贈。

舉例,現時H按實際按息為1.76厘(H加1.3厘),一般而言優惠的首年定按息約為1.7厘加上1%現金回贈,另一種看齊此優惠的定按,則為首年定息0.7厘而不提供1%現金回贈,兩種產品的實際分別不大。

●依家有乜定按計劃可以揀?
現時共有兩間銀行正提供定息按揭計劃,若以首年定按計,以華僑永亨銀行的定按息率最低,而以較長年期及多元化比較,則以花旗銀行(香港)較優勝。(參考定按附表)

●係咪同銀行對賭?
銀行在推出定按前,必須先透過金融對沖工具鎖定一筆同年期資金以支持定按,以免其後利率急跌,銀行的按揭利潤未能隨之大增,而利率急升也不會導致銀行面對虧損。

所以實際上,客戶採用定按並非與銀行進行對賭,銀行的角色只是鎖定低廉的資金,如拆借、定期存款或加上衍生工具,再將資金以定期按揭貸予客戶。

正如供樓人士會用定息按揭減少利率風險,銀行也會透過對沖工具計數。

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