【你要知的秘密】為何樓價本月恐見頂？
20170604
東網電視
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中港樓價愈升愈高，究竟何時見頂相信是大部分人也關心的話題，除了關注落成供應外，貨幣供應亦是重點，這與樓價走勢絕對有正關連。如果各國大型央行繼續大開水喉，樓價根本很難下滑，但本月或會出現微妙轉變。答案就在於聯儲局加息及歐央行或披露「收水」計劃，恐預示樓價向上大升的空間不大了。
【內地樓市派對本月或告終】
早前有內地傳媒報道，深圳及上海樓價在近年瘋狂飆升，曾有一個難以解答的難題。若以貨幣供應增加會推升樓價的邏輯推算，在2009年至2014年前，深圳、上海「樓瘋」是因資金大規模淨流入中國及內地豪擲4萬億元人民幣救市，但在2014至2016年底是資金大規模淨流出中國，但樓市上漲速度更為驚人。
為何會出現這異象？內地傳媒引述分析指出，答案在於「黑市利率」！原來在中國特色的金融系統當中，深圳扮演着極重要角色，是中國「黑市利率」最關鍵的一環。所謂「黑市利率」，其誕生源自中國利率非市場化，由央行統一調控，資源被大型國有銀行壟斷，而信貸資源又被大部分國企、央企、特權民企壟斷，令廣大私企借貸無門。
由於銀行信貸利息往往不超過10%，但中國民間借貸市場平均利率則在30%左右，於是許多國企、央企，以及特權民企「借平錢」後，可以從事「放貸」生意，「黑市利率」就此誕生，亦即市場憂慮的「影子銀行」問題。
隨着信貸規模不斷膨脹，「黑市利率」亦要趕在中國爆發債務危機和人民幣大幅貶值前，把人民幣資產轉成美元。由於「黑市利率」的有萬億元級別的人民幣資產需要置換成美元，深圳樓市就「井噴式」爆發了，因資金要靠買賣樓宇「洗錢」。地利上，深圳毗鄰香港，上海有自貿區，自然形成人民幣轉美元的好地方。換言之，深圳、上海樓市罕見爆升的原因在於「黑市利率」，樓市成了準備逃離資金的資產池和洗錢工具。
有數據顯示，深圳、上海兩地的本外幣存款餘額與樓價走勢原來有正關連，而兩者時間滯後8個月。由於本外幣存款餘額按年增速在2015年7月見頂，意味深圳樓價按年增速亦於2016年3月見頂(現時仍正確)；在2016年9月，深圳本外幣存款餘額按年增速接近零，意味2017年上半年樓價按年增速亦會跌到零附近，即樓價可能會於今年6月左右見頂，上海屆時也會跟隨。
【香港樓價去向 本月關鍵】
香港方面，從本文附上的圖顯示，香港樓價升勢同樣與貨幣供應有正關連，隨着包括內地在內的國際資金流入香港，令香港的M3貨幣供應節節上升，樓價在同期間亦屢次破頂，至今已連續15周創新高。
故此，若想預測香港樓價走勢，其中一個方法就是要留意資金狀況，觀察港匯是否跌穿7.8水平是其中之一。另外，隨着聯儲局本月很大機會加息，有意投資樓市的大眾可關注一旦加息後，聯儲局官員對「收水」的看法，這一定會影響到香港的資金流。與此同時，本周四歐央行會否暗示「收水」亦須關注。
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