智醒上車：美國縮表　港樓市受考驗

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祥益地產總裁汪敦敬

筆者在此專欄已經提過很多次，美國加息是不會對樓市有結構上的影響，但各位要留意有否心理上的影響，即是近期太樂觀的市場情緒可能借勢冷卻。

另外，今次美國加息與上次的時機不同，上次加息適逢今年3月市場開始暢旺，結果香港銀行不追隨加息反而成為利好因素。

今次美國加息，政府各高官紛紛為市場發出警號，希望借勢令市場更冷靜。的而且確，近日市場向好的氣氛與1997年太樂觀的情緒相近，不過樓市結構卻完全相反，現時香港市場是資金過多及借貸偏少。

未來市場仍然會以資金流為重心，最新看到4月香港的M3(貨幣供應量)已突破了13萬億港元，如果有關趨勢不改變，香港樓價大跌的機會可以說是微乎其微的，只會出現適當的微調。

換言之，資金流掌握大局。很多人認為香港樓價已沒有一個下跌的理由，筆者則認為如果資金流可以令到樓價不斷上升，假設一日資金流失去或減少，其實樓價同樣有下跌的壓力。

美國加息已經不可以造成資金流大量流失，但筆者在4月時曾提出要留意美國縮表，到底縮表會否有如加息般是一個口術？！這點並不重要，筆者關心的是人民幣在中間如何配合？

如果縮表可以帶走錢，即代表人民幣會得到更大的流通量。中美兩個大國如何在縮表甚至債市之間互動而引起香港的資金流，包括M3的潮水漲退，這才是樓市升跌的最大因素。

祥益地產總裁　汪敦敬

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