智醒上車:美國縮表 港樓市受考驗

20170616
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祥益地產總裁汪敦敬
筆者在此專欄已經提過很多次,美國加息是不會對樓市有結構上的影響,但各位要留意有否心理上的影響,即是近期太樂觀的市場情緒可能借勢冷卻。
另外,今次美國加息與上次的時機不同,上次加息適逢今年3月市場開始暢旺,結果香港銀行不追隨加息反而成為利好因素。
今次美國加息,政府各高官紛紛為市場發出警號,希望借勢令市場更冷靜。的而且確,近日市場向好的氣氛與1997年太樂觀的情緒相近,不過樓市結構卻完全相反,現時香港市場是資金過多及借貸偏少。
未來市場仍然會以資金流為重心,最新看到4月香港的M3(貨幣供應量)已突破了13萬億港元,如果有關趨勢不改變,香港樓價大跌的機會可以說是微乎其微的,只會出現適當的微調。
換言之,資金流掌握大局。很多人認為香港樓價已沒有一個下跌的理由,筆者則認為如果資金流可以令到樓價不斷上升,假設一日資金流失去或減少,其實樓價同樣有下跌的壓力。
美國加息已經不可以造成資金流大量流失,但筆者在4月時曾提出要留意美國縮表,到底縮表會否有如加息般是一個口術?!這點並不重要,筆者關心的是人民幣在中間如何配合?
如果縮表可以帶走錢,即代表人民幣會得到更大的流通量。中美兩個大國如何在縮表甚至債市之間互動而引起香港的資金流,包括M3的潮水漲退,這才是樓市升跌的最大因素。
祥益地產總裁 汪敦敬
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