翹楚論樓：工廈地契條款過時應檢討

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高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚

早前行政長官林鄭月娥指出工廈非法改變用途常見，但安全措施卻十分不足，特別是消防設施更未能符合很多涉及人流量較多的行業。以往工業物業用作辦公室用途十分普遍，因很多工業地契上都有說明可作附屬式辦公用途，但附屬的定義除了百分比以外，其他細則都十分含糊。

例如，所指的百分比是按每個單位計算？抑或整個樓層或整幢大廈計算？若然是整幢大廈計算，一般分層業主又如何得知已使用的百分比呢？地政總署又有否每幢大廈的相關統計以防止附屬性商業樓面超出地契的百分比呢？

除了辦公用途以外，工業物業的用途可謂層出不窮，有水貨批發、藝術工作室、畫廊、Band房、迷你倉、甚至住宅劏房都有，可見現時規劃上或地契上的物業分類過於簡單，但實際的物業用途卻多不勝數。

當大家每天都在討論土地與房屋供應不足的問題，筆者十分認同應先利用好現有的物業資源，將工業物業按樓宇樓齡、設備裝配來細分其可用用途、有效釋放土地與房屋資源。

再者，現有地契有很多不合時宜的條款，例如很多舊式工業地契都需要公務局（現在這部分由地政總署來處理）同意才能分租或分售，但本地的工業市道已息微多時，那會這麼容易找到租客整幢工廈租下來，但若要取得地政總署的同意紙，又會涉及補價問題，讓好多業主或投資者無所適從不知所措。

筆者建議為這類過時的條款提供簡易審批與定額的行政收費，以便業主或投資者能合法及更有彈性地處理這些閒置的物業空間。

高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚

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