21歲就上車！股壇老手買樓贏錢靠耐性
20170821
東網電視
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從事股票研究逾20年的國農證券董事總經理林家亨(Simon)，炒股了得之餘，物業投資同樣經驗豐富。從21歲起，他在加拿大、廣州、香港三地先後買賣逾10個物業，贏多輸少，最新以1,800萬元買入西半山怡林閣。
對於現時有感上車無期的年輕人，Simon說：「每一個人都有低潮時，但年輕人有青春有時間，只要堅持、準備好，機會一來就抓住，就會看到成績。」他更分享自己年輕時的經歷，憶述當年在港的薪金好奀，其後有機會到加拿大，努力配合運氣賺到第一桶金，21歲時成功買到第一層樓。
「1979年時的加拿大，石油業蓬勃，當時我在加拿大埃德蒙頓(Edmonton)做鑽油台的燒焊工，月薪折合約13,000港元(當時不少年輕人在香港的月薪僅約1,000元)。加上努力加班，終於在21歲時儲夠錢買入一間Townhouse(聯排住宅)，當時近千方呎不用7萬加元！而自己後來亦轉做舊車買賣生意。」
Simon續指：「當時很開心，咁後生就做業主。不過這次買樓是虧本的。因其後利息上升，我把物業轉贈家姐，基本上輸了首期和6年來的供款。之後我再買其他獨立屋自住和投資，總計在加拿大前前後後買過8、9間物業，買入後裝修靚一點就賣出，每次大概都賺近一成。」
其後，因加拿大實施新政策，令他在當地的買賣舊車生意因稅率上升而經營困難，促使他1993年回港發展，並在朋友介紹下加入證券業：「當時我冇想過在香港買樓，一來加拿大的物業面積較大、價格較低，二來1996、1997年時香港樓價升得太急，得個睇字，直至2000年科網股泡沫爆破以至2001年911恐襲發生，樓價才冧了落來。」
他憶述，當年的新盤、灣仔的匯星壹號公布了減價近五成的價單，呎價由最初的7,000多元減至4,000多元，他見機不可失，買入頂層的大單位，當年計及現金回贈單位售305萬元。這是他在香港的首次置業，即使其後沙士來襲，對其物業樓價影響不算太大。
而加拿大和香港以外，Simon在2005年轉買內地樓，買入折合實用面積約920方呎的廣州住宅，買入時約51萬港元，2015年以330萬港元賣出。但他笑言，自己和家人10年來只是上過去住3次，其餘時間單位是丟空的。
而Simon最新買入薄扶林的怡林閣單位：「買的原因是設施不俗，有泳池、網球場、健身室、兒童遊戲室。更重要是屋苑低密度，空間寬敞，多外藉人士，與我早年在加拿大居住時環境相若。」他指自己近月在西半山看了10多個放盤，有些雖然間隔四正，但電梯和走廊的空間擠迫，搬運鋼琴似有難度，遂不考慮。
他與原業主講價講了三個月，由約2,000萬元講至1,800萬元：「由於單位連車位，所以我假設扣減估值250萬元的車位，1,550萬元買到1,309方呎，亦即呎價不用12,000元，我認為很抵。」
談到買樓心得，他認為「熟邊度買邊度」、有耐性、喜怒不形於色，這樣才較大機會買到筍盤。而現時，二手樓可能抵買過新樓，因為前者的按揭成數限制，反增加了議價空間。
Simon續指，現時港樓高企不下，是量化寬鬆的後遺症：「錢可以一夜之間印出來、樓唔可以，量寬印出來的23萬億港元令物價和資產價格上漲。另一邊廂，市場往往專注新單位供應，其實每年同樣有不少舊樓清拆和收回，相互抵銷下，香港樓宇總量的淨增長其實不多。」
他認為，香港樓價難有下跌空間，因為辣招已出了很多次，只要日後不再加辣，樓價仍會在供不應求下向上。新一代要靠買樓發達很困難，買股票賺第一桶金的機會較大。「現時道指和恒指的市帳率分別約3.6倍和1.3倍。如果投資者看好中國經濟前景、配合A股被納入MSCI指數，港股勢會跟隨水漲船高，恒指升越3萬點之前依然樂觀。」
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●金融財俊愛磚頭
喜歡物業投資的金融財俊還包括君陽證券行政總裁鄧聲興、海納資產管理董事吳家順等。
鄧聲興在2005年以300多萬元買入一個東半山的單位，持貨三年後以約500萬元沽出。其後在2012年買入荃錦公路低密度屋苑作投資用途，單位現已升值兩、三成，並有約3厘的租金回報。他認為，在息口低企及需求上升的情況下，樓價會穩定上升。
至於吳家順，他除了炒股進取外，物業投資策略亦相當勇猛。他先後以約700萬港元買入墨爾本和馬來西亞物業，亦有何文田單位自住。早前他亦買入上環的寫字樓自用，自然受惠近年物業市場升浪。
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