解構將軍澳、馬鞍山及東涌屋苑樓價癲狂之謎！
20171027
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將軍澳新盤愈賣愈旺場，證明社區配套完善的新市鎮居所，深受置業人士追捧。其實香港3大較受歡迎新市鎮－將軍澳、馬鞍山及東涌，居住環境各具特色，但講到樓價走勢，邊區指標屋苑在過去10年成功跑贏？
90年代被視為新盤「重災區」的將軍澳、馬鞍山及東涌區，曾經歷過供應源源不絕的年代，97亞洲金融風暴爆發，加上稍後來臨的沙士，一度令樓價暴跌至谷底。
隨着這3大新市鎮的社區及交通配套日漸成熟，區內居所成為用家及投資客入市熱選，樓價大翻身，不但走出谷底，而且跟隨大市重拾升軌。
據美聯物業研究部數據，可以比較過去10年這3大新市鎮指標屋苑的樓價走勢，部分升幅比港島龍頭藍籌屋苑太古城還要高。有意在這3大新市鎮置業的人士，入市前不妨作個參考格格價。
●將軍澳：新都城兩房癲嗌570萬
相比起東涌及馬鞍山，將軍澳居住密度較高，但地理位置最近九龍市區心臟地帶，而且交通網絡四通八達，向來是中產家庭的聚居地。
對於不少90年代進駐將軍澳的居民來說，最深刻莫過於港鐵將軍澳線未通車前，要捱將軍澳隧道大塞車的日子，加上社區未成形，與今日配套成熟的中產社區，不能同日而語。
雖然將軍澳線於2002年開通，但沙士來臨令區內樓價直插谷底，新盤更掀起割喉式劈價戰，最經典是當時開盤的將軍澳廣場，首批單位平均建築呎價低過2,000港元搶客，兩房戶最平100萬元有找，成為當時佳話。
經歷過樓市低潮期的將軍澳屋苑，近10年樓價拾級而上。據美聯物業數據，主攻上車盤的新都城及新寶城升幅最「標青」，期內實用呎價勁升約2.3倍。將軍澳廣場近10年實用呎價急漲2.15倍；將軍澳中心及97將軍澳一代樓王東港城，同期均升逾2倍。
不過，蔚藍灣畔及維景灣畔，近10年實用呎價分別只升1.62倍及1.7倍。港置劉浩勤認為，這兩屋苑的兩房戶尺碼較大，在近年單位愈細愈受上車客追捧下，難免受冷落。現時區內兩房入門盤首推新都城，最低消費約570萬元。
事實上，近年屋苑愈起愈豪華，不乏大單位吸客。劉浩勤指，現時最貴二手放盤為天晉1座極高層4房雙套房大宅，實用面積1,305方呎，叫價4,000萬元。
●東涌：升幅略遜520萬起有貨
東涌新市鎮位於大嶼山北部，因坐擁港鐵東涌線優勢，加上赤鱲角國際機場近在咫尺，樓價又是3大新市鎮中最相宜，吸引不少置業人士，除了「穩膽」機組人員外，亦不乏中外人士，客源甚廣。
要描述這個新市鎮的發展初期，用荒山野嶺來形容並不為過，尤其是首個落成公共屋邨富東邨97年入伙初期，港鐵東涌線未通車，周邊配套未到位，便利程度難與今日相比。
跟其他新市鎮一樣，東涌發展初期開售的私樓以平價招來。99年開售的首個東涌私人屋苑東堤灣畔，首批單位以建築呎價3,138元突圍，較機鐵沿線上蓋屋苑低3成。之後登場的映灣園愈賣愈平，沙士年開售的映灣園2期首批單位平均建築呎價1,560元，較1期首批勁減28%，入場費110萬元，比今日車位價還要平，見證東涌樓市起跌。
據美聯物業數據，雖然東涌樓價未追上將軍澳及馬鞍山，但近10年升幅仍然可觀，其中藍天海岸升得最勁，10年間實用呎價漲2.13倍。最近港鐵東涌站旁的東堤灣畔及「姊妹」盤海堤灣畔，近10年實用呎價升約2倍；反觀映灣園過去10年只升1.69倍。
美聯李錦榮表示，現時區內入門盤要數藍天海岸及近年入伙的星薈1房戶，入場費分別為520萬元及590萬元；兩房首選映灣園，實用面積541方呎，叫價595萬元。另外，東涌也有大碼單位供應，現時最貴重為映灣園5期海珀名邸洋房，實用面積2,355方呎，叫價2,650萬元。
●馬鞍山：新港城急飆2.34倍跑贏
馬鞍山是沙田新市鎮的擴展部分，居住密度出名較低，又有優美吐露港海景相伴，講到居住環境可謂無得輸，更吸引是有「專屬」港鐵馬鞍山線貫通，區內物業是不少置業人士的理想安樂窩。
提起見證馬鞍山樓價起跌的指標屋苑，不得不提聽濤雅苑，開售樓花時正值97樓市最高峰時期，首批建築呎價開價約6,148元仍大收旺場。及後亞洲金融風暴衝擊，部分買家無力供款要撻訂。98年開售的2期貨尾單位，每呎售價更勁減至約3,000多元。部分高位接貨業主，即使長揸至近幾年才轉售，仍要蝕賣。
時至今日，馬鞍山樓價明顯收復失地。據美聯物業數據顯示，指標上車屋苑新港城，過去10年實用呎價勁升2.34倍，不但跑贏3大新市鎮的指標屋苑，升幅遠勝同期只升1.5倍的太古城。馬鞍山中心及翠擁華庭同期實用呎價亦漲2.2倍。
值得一提是，樓價曾大上大落的聽濤雅苑，近10年只升1.68倍，而上一代馬鞍山豪宅樓王雅典居，10年間升幅僅1.46倍，跑輸其他馬鞍山指標屋苑。現時雅典居3房戶入場1,000萬元有找。
美聯物業首席分析師劉嘉輝認為，由於樓市辣招，中上價屋苑樓價升幅不及近年熱搶的細價屋苑，只要樓市辣招政策不變，相信未來細價樓仍跑贏大市。中原胡耀祖稱，馬鞍山市中心入門價首選新港城，叫價500萬元。年輕屋苑最平可揀臨海而建的海典灣，1房戶叫價560萬元。
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