鐵路盤大比併︰最遠最近係乜盤？

20171208
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    港鐵沿線住宅，向來受置業人士追捧。不過，個個都話係鐵路盤，唔通個個都係行兩步就到港鐵站咩！今次《東網》就為大家實地比併一下全港數一數二最遠及最近港鐵站的鐵路盤，究竟出入有幾大分別？睇片仲即時帶大家行一轉睇睇。
    鐵路盤予人交通方便的感覺，大部分港鐵興建的私人屋苑坐落港鐵站上蓋或旁邊，住戶落樓下行幾分鐘即達港鐵站口，搭港鐵上班方便快捷，橫風橫雨或路面大塞車之時，更顯港鐵優勢，返工不會遲大到。
    不過，凡事總有例外，港鐵興建的鐵路盤也未必一定交通方便，最經典例子莫過於東涌映灣園。雖然該屋苑是東涌站物業發展項目第3期，名副其實是港鐵盤，但偏偏離港鐵站有一大段路程，即使對開有行人天橋接駁商場至港鐵站口，但沿途九曲十三彎，中間又要上上落落，實測後感覺頗遙遠，絕對考驗住戶的腳骨力。
    反而一些非港鐵興建的鐵路盤，一樣可以食正鐵路優勢。例如大埔指標屋苑新達廣場，可說是公認最近港鐵站口的私人屋苑之一，由於建於港鐵大埔墟站旁，由屋苑樓下升降機出入口步行50多步即可「啪卡」入閘，比起映灣園往港鐵站入閘處的步行時間，快足32倍。
    地產代理指，理論上居所離港鐵站愈遠，樓價愈相宜，以映灣園為例，兩房單位呎價較港鐵站旁的東堤灣畔平約近1成；不過亦有例外，如主攻細碼上車盤的大埔中心，即使遠離港鐵大埔墟站，呎價與供應大兩房的新達廣場相去不遠，見證近年「單位愈細、呎價愈貴」的樓市怪現象。
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    ●映灣園1期行足1.5公里
    東涌映灣園作為港鐵發展的大型屋苑，最煞食是有「巨無霸」住客會所，深得家庭客歡心，但講到遠離港鐵站程度，堪稱全港私樓鐵路盤中之最。
    映灣園坐落東涌健東路，分層住宅共有4期，13座高廈一字排開，是區內規模最大的私人屋苑。屋苑偏離港鐵站，住戶最好搭屋苑穿梭巴士往返港鐵站，車程約5分鐘。若步行的話，網上地圖估計路程約1.5公里，甚考腳骨力。
    當中，行得最甘要數最遠的第1期，記者實地測試由第1期步行往港鐵站的路段，先經映灣園的行人天橋，再落地下過對面藍天海岸的行人天橋，然後再通過東薈城兩翼的商場才到港鐵站入閘處，全程需時約16分半鐘。
    雖然幾乎全程有瓦遮頭，但單是屋苑對開行人天穚已是彎彎曲曲，部分天橋位有暗位難見天日，入到商場要經過幾條扶手電梯才到港鐵入閘大堂。秋風氣爽日子當做運動還可以，但一到大熱天時難免「大汗疊細汗」。
    美聯李錦榮指，映灣園離港鐵站較遠，樓價普遍平過最近港鐵站的東堤灣畔近1成，以近期成交的兩房單位為例，映灣園實用面積550方呎高層望山景單位，以630萬元易手，實用呎價11,000餘元。
    他續說，相若銀碼在東堤灣畔只夠買望公屋樓景入門盤，實用面積536方呎，新近成交價633萬元；而同屋苑最優質的山景兩房單位，成交價要680萬元。現時映灣園以第1期樓價最平，叫價620萬元。
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    ●新達廣場行50幾步即可啪卡
    要數最近港鐵站的私人屋苑之一，不得不提大埔新達廣場，雖然並非港鐵興建的上蓋屋苑，但坐落港鐵大埔墟站旁邊，住戶一出閘口不用過馬路已可返家，全部「有瓦遮頭」，可謂坐擁最強的地利優勢。
    新達廣場由6幢住宅大廈以U形排列，有1,200個單位，是區內最近大埔墟站的私人屋苑。最煞食是基座商場入口與港鐵站大堂相連，住戶可經商場扶手電梯旁邊的屋苑升降機直上平台及各座入口，出入搭港鐵方便。
    記者以正常步速作實地測試，由新達廣場升降機出入口步行往港鐵入閘處只需50多步，全程半分鐘多少少即可「啪卡」入閘，加上東鐵線設於地面，行上一層即達月台。換言之，新達廣場樓下與該站月台之間實測步行時間毋須1分半鐘。
    新達廣場挾着最近港鐵站地利，加上基座設有商場及巴士總站，衣食住行盡享優勢，惟呎價未見比區內其他指標私樓「標青」。世紀21柏宇黃學宇稱，新達廣場供應的兩房戶，開則較大，實用面積近500方呎，入門盤最低消費要670萬元，實用呎價13,000餘元，呎價與區內指標上車屋苑大埔中心相若。
    他解釋，大埔中心雖偏離港鐵大埔墟站，住戶行去港鐵站口需約20分鐘，往返港鐵站最好駁接駁巴士，位置較吊腳，但主攻尺碼較細的上車盤，實用面積最細不足300方呎，在近年「單位愈細、呎價愈貴」深受上車後追捧，呎價升幅多，自然拍得住新達廣場。
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    ●天水圍站物業呎價低至7531
    港鐵網絡四通八達，涵蓋不少地區，沿線的居所絕對是不少打工仔的置業首選。究竟哪些鐵路站一帶的物業較抵買？
    據中原地產數據，若尋覓鐵路站附近最平物業，首選西鐵線天水圍站，計及私樓、公居屋、自由市場及第二市場樓價，實用呎價低至7,531元，屬全港最低。東鐵線以附近公居屋及細價上車盤林立的太和站最相宜，平均實用呎價9,400餘元。
    港島鐵沿線中以東端總站柴灣站樓價最平，平均實用呎價12,000餘元；西端的總站堅尼地城站一帶樓價，則受惠西港島線通車效應而急升，加上區內主攻細單位，實用呎價已漲至16,500元，甚至追過太古站一帶物業樓價。
    此外，行走九龍多個地區的觀塘線，以舊樓林立的觀塘站及牛頭角站樓價最低，平均實用呎價不足1萬元。而與觀塘線交匯的將軍澳線，最平首選康城站，平均實用呎價11,000餘元。
    荃灣線以舊樓集中地的深水埗站一帶樓價最抵，實用平均呎價9,457元，平絕市區鐵路線，亦是唯一呎價平過「五位數」的荃灣線站。
    東涌線以離市區最遠的東涌站樓價最平，平均實用呎價10,896元，只及同線九龍站一帶樓價3分之1。馬鞍山線最平首選大水坑站，平均實用呎價低過1萬元，代理指不少成交來自居屋錦泰苑第二市場成交，故拉低呎價。
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