每周專家評樓市：點解居屋升得勁過私樓？加息期點揀按揭？
20180112
東網電視
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香港樓市成日都不似小編預期，愈期望樓價跌，樓價就愈升得癲，想有瓦遮頭啫，係咪真係咁難？港低息環境持續，樓價無得跌？居屋樓價愈來愈唔大眾化，專家話今年升得仲癲，典解嘅？去年新盤開放式單位銷量跑輸大市，情況係點？新盤兩房戶今年邊區最多供應？拆息抽升，置業人士揀邊款按揭產品至着數？
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【置理名言】：港低息持續 樓價難跌
一如市場所料，美國聯邦儲備局在2017年最後一次議息後，宣布加息四分之一厘，亦暗示今年預期將加息3次。
計及今次，已是當局自2015年12月以來第5度加息，累計加息1.25厘；惟香港銀行至今仍然未有跟隨。
早前，香港置業就「加息同置業意向」進行一項調查，結果發現，接近7成受訪者可以接受港息跟加半厘或以上。
調查反映出，市民抵禦加息的能力不低，即使香港銀行調整息率，對大部分人而言，短期內未有明顯影響。主要原因，是由於香港處於負利率時代多年，現時銀行的存款利息收入，仍然未追得上通脹。
因此，市場上的資金逐轉投到物業投資，期望爭取較高回報，亦間接促使物業價格持續上漲。
根據金管局最新數據，香港存款總額有近13萬億元，銀行體系結餘亦高達逾千億港元以上水平，可見資金非常充裕。除非環球市況突然逆轉，導致資金急撤，否則未見到銀行有逼切的加息壓力。
正如公布議息結果後，有數間香港銀行均宣布維持利率不變，筆者相信，低息環境仍然會持續一段時間，今年樓價仍有望維持高單位數升幅。
香港置業行政總裁 李志成
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【智醒上車】：居屋樓價上升動力最強
經常都說樓市升，不如說說2018年有何動力令樓價上升？筆者比較關注便是居屋的升幅極可能會跑贏大市！
以居屋為例，來年居屋的市場會面對三種結構性令樓價上升的壓力：
第一：1月3日房協的資助房屋計劃抽籤，計劃超額認購151倍。實際上，公布結果的時候，有絕大多數的申請者都會回流市場。這群人士的收入由2.6萬元至5.2萬港元 ，他們不單只是買家，亦有不少是優質的租客，所以他們的回流除了會令樓價上升，很大機會亦會令到租金上升，當租買一齊升的時候，就會形成第一波的樓價升勢。
第二：令樓價上升的因素其實是適用於所有住宅物業，就是市場已經進入了「財富效應」，即是以資產上升，譬如供滿樓的人士去主導市場，因此不同樓市的板塊均會移動及上升。當然，這種市場的價格上升得會比過去幾年聚焦上車盤為主的動力更大。
第三：年尾特別會出現較利害的「Lump Sum（總價）效應」，當市場上已經沒有400萬港元單位的時間，甚至日益缺少500萬元單位的時候，連新界區的車位都要起碼百幾萬元的時候，而且租金愈來愈貴的時候，你認為那個板塊會被購買力聚焦？
筆者認為，居屋板塊會升得最快，居屋板塊要承受全港的「Lump Sum效應」，所以居屋市場在來年，尤其是下半年會有更大的升幅。
祥益地產總裁 汪敦敬
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【置有心得】：今年邊款按揭產品最Hit？
香港整體息率跟隨美國，但聯儲局於2年內已先後加息5次，合共1.25厘，而香港至今仍未有跟隨加息。
雖然香地銀行資金仍然充裕，不過拆息去年尾開始不斷抽升，現時已接近1厘，故此加息壓力較之前增加，預期今年第2季有機會跟隨加息，不過步伐相對緩慢，下半年最多只會加息1至2次。
至於按揭產品方面，目前H按選用比率介乎9成至9成半，已成市場主流。不過，銀行同業拆息(Hibor)持續飆升，用家選用比率正逐漸下降，反觀定息按揭的比例則以倍數上升，成功吸引不少追求穩定性的用家。因此，選用定按的比例或會持續上升，預計今年H按選用比例將會跌穿90%水平。
另外，由於去年轉按業務表現突出，銀行及時把握商機，無論金額或宗數均錄得爆升，其中轉按金額比2016年升近1倍，平均每月逾3,000宗；不過隨着拆息急升令轉按誘因不再，相信今年轉按宗數未如去年般強勁。
最後，綜觀2017年滙豐銀於銀行現樓按揭市佔率及樓花按揭市佔率均奪冠，當中4大銀行長期穩佔首4位及合共市佔率逾60%，而中國工商銀行更曾於10月擊敗渣打銀行進佔第4位，可見中小銀行去年於按揭業務相當進取。
筆者相信，今年不論大中小銀行都會持續爭取按揭業務，故此估計最快於首季會再有銀行推出定息產品或以高回贈產品吸客戶。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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【樓市點算】：新盤兩房戶今年邊區最多？
回顧2017年，市場合共推出51個全新盤，涉及單位總數為22,210伙，當中有約1.5萬伙已成功售出，售出比率達約68%。
近年市場焦點集中開放式一類「迷你」單位，但實際上兩房單位銷售最多，在售出的單位中有5,600多個為兩房戶，佔該類單位約6,900個供應，其售出率高達8成。
相反，開放式單位甚至一房單位所佔比例並非太重，現時市場上最主要及最受歡迎為兩房單位。事實上，筆者相信，一房單位有一定捧場客，去年一房售出率亦有約62%。
展望2018年，筆者估計兩房單位仍然是新盤主流，估計今年大部分供應集中屯門及將軍澳兩個主要區域。
美聯物業首席分析師 劉嘉輝
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【樓語天下】：開放式單位銷量跑輸大市
去年新盤持續熱鬧，全年推盤量逼近2.3萬伙，較2016年急增3成多，推盤量增加的同時，整體新盤市場銷量亦有所增加，Q房網香港數據研究中心統計，去年全年共售出逾1.8萬伙一手新盤單位，涉及售樓收益約2,400億港元，成為歷來一手新盤市場最豐收的一年。
調查亦發現，去年新盤銷情中，以四房單位及洋房類單位銷量跑贏大市。全年共售出1,435伙四房大單位，與2016年售出984伙比較，大升45.8%。洋房單位銷量亦有相約升幅，由2016年的121間，升至2017年的176間，升幅45.5%。
至於近年開放式單位雖然備受市民關注，但實質上開放式單位銷量卻不升反跌，由2016年1,783伙下跌至去年只有1,502伙，跌幅竟有15.8%之多。
整體而言，去年開放式單位只佔整體新盤銷售8%而已，去年新盤市場仍以兩、三房主導市場，佔去整體近6成的銷量，加上四房銷售亦明顯增加，反應現時不少換樓客傾向選擇一手新盤。
Q房網香港董事總經理 陳坤興
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