理財Campus：90後香港、柬埔寨置業有心得
20180528
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90後鄺加銘畢業後工作約兩年，就在25歲時首次置業。
90後鄺加銘睇了過百個單位後，於2017年1月買入人生第一個物業，迄今帳面升值約百萬元，但當時他拿出戶口僅有的45萬元付首期和雜費，坦言「簽買賣合約時是不安多於興奮」。
現時未有拍拖的加銘，畢業於香港理工大學，但具備社工專業資格的他未有「學以致用」，而是選擇成為金融「財」俊，投身保險和理財策劃行業，同時與友人創辦人力資源兼活動策劃公司，建立自己的生意。
他憶述，畢業後工作約兩年，就在25歲時首次置業：「這是位於佐敦的舊樓，當時樓齡39年，實用面積約280方呎，成交價360萬元。我的買入呎價創了當時屋苑新高，所以決定後都有點擔心，但我相信磚頭可以保值，是相對穩定的投資工具。」結果，他買入後持有至今近一年半，自住單位已升值至約460萬元，升幅逾27%。
大家也許羨慕加銘成功把握機會上車，但當時他以九成按揭買樓，計及經紀佣金、印花稅等後花了45萬元：「當時戶口冇晒錢，安全感少咗。過往食飯可以唔睇價錢，好食就得，飯後再同朋友飲酒飲多幾百元都得。但買樓後一段短時間，食飯會揀平一點，可能30、40元就算。」
然而，他指自己不會為上車而過分節衣縮食，因家人自小教他，「錢不是儲回來，是搵回來的」，而他不算大使，不需要昂貴物質，亦不用很節儉地儲錢。
不過，要搵到筍盤，還是要付出努力。加銘曾報讀物業投資課程，打好投資物業的基本功，然後再不斷睇樓。當時他睇了過百個單位，幾乎每日都睇，睇了3個月，終於被他找到這個佐敦單位，符合他的揀樓條件。
他分享其揀樓心得，就是物業售價要低過銀行估價，高過估價不會考慮。第二，租金回報率要有4厘或以上，才稱得上優質投資，當然自住樓大家可酌情考慮。第三，留意樓宇周邊的發展、配套和前景。以其單位為例，往佐敦港鐵站和柯士甸港鐵站的步行時間同樣是5分鐘，相當方便。
加銘的物業投資路途尚算平坦，或多或少是由於吸取了家人的慘痛投資教訓。他分享，家人過往買股票，因孖展補倉累事，曾慘輸過百萬元，令他也自覺不是擅長股票炒賣的人，因而避免沾手股票。
另外，他的父親早年在沙田擁有自己的物業，買入連裝修大概花了300萬元，但其後以150萬元蝕讓離場，一家人搬到西貢租村屋住，到現在爸媽仍未能重新上車。
因此，儘管加銘認同現時香港樓價昂貴，但日後依然想替父母買一個物業。「現在我想儲多點錢，每月儲約兩萬元，計劃2020年時可再買樓，地點同樣是油尖旺一帶。近幾年很多錢從內地流入香港，估計未來內地會繼續收緊資金外流，香港樓價屆時有機會調整。」
惟他也補充，樓價升跌的影響其實不太大，因就算樓價下跌，就繼續自住吧。年輕人有的是時間，即使輸也輸得起。他建議大家：「夠能力買樓的就買。何謂夠能力？就是能夠通過壓力測試。對於一般首置，上了車，完成第一步，之後才有第二步及更多。」
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●海外置業宜先實地考察
除香港物業以外，鄺加銘亦於2017年底，與朋友合資購買了位於柬埔寨首都金邊的住宅物業：「我們有六個人，每人拿出十多萬港元，合資共80萬元買入。現時正購買傢俬，準備把單位出租，預期計及稅項的租金回報率逾6厘。」
惟他笑言，大家切勿模仿！「我是完全信任朋友就跟買，朋友在當地有相熟的發展商，有去當地視察，但我連柬埔寨也未去過，甚至物業呎數多少都忘記了。」
他建議，投資者若要投資海外樓，實地看看會較安全，而投資前除了看租金回報，更要看有否隱藏收費，了解清楚法律條款。
置業以外，鄺加銘也有創業，每人各付兩萬元創立小生意，創辦人力資源兼活動策劃公司，現時亦租了寫字樓。他夢想自己在50歲前，可以擁有一幢商業大廈，並以「Think big. Start small(大處着眼，小處着手)」與大家共勉。
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