夾錢投資增財力 80後港日兩地建物業王國

20180625
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80後Lawrence出租香港物業,每月收租數十萬元,最近更轉戰日本樓市。

物理治療師被視為筍工,收入穩定又有保證。不過,80後Lawrence竟視現職物理治療師為「副業」,收租才是「正職」。事實上,他現時在香港手持數十個物業,每月收租數十萬元,最近更轉戰日本樓市,務求全方位建立「物業王國」。

「夾錢做生意很難,但夾錢投資物業卻容易得多。」他抱着這個信念,除早年成立治療中心創業,一邊守着老本行外,亦一邊投資物業,現時每月「印印腳」收租。

未夠40歲的他,一直努力尋求高增值投資產品,發現物業投資較符合個人的投資取向。他稱,對於任何投資者來說,現金流最為重要,若然一些投資項目只靠被動增值,他完全不會考慮投資。

他分析指,香港地少人多,在土地供應不足的情況下,現時香港數萬幢樓齡50年以上的舊樓,其實甚具投資價值。若然要等待舊樓被財團收購的話,對外行人而言,就像中六合彩一樣,不然便要對心儀的舊區發展甚有研究。他補充,一直有了解舊樓投資潛力,如入場門檻低、投資回報率相對高、亦有重建的資本增值空間等。若要提高物業租值的話,必需先花一筆錢去裝修。

如何才能坐擁數十個物業收租呢?他認為,一般手頭資金充裕的投資者,會選擇繳付部分首期買樓,其後以「租金供樓」。惟這理念不太划算,因向銀行敍做按揭,除供款外,亦要繳利息,雖現時利率仍為約兩厘,但以現時高樓價計,利息總額已非小數。粗略計算下,每月賺取租金或未能抵銷供款,根本不能產生被動收入,僅可作供樓工具,實際上現金收益並沒有增加。

「根據歷史觀察,樓價一旦逆轉,跌幅每每快過租金。」故他寧願選擇與朋友合資,以一筆過資金(Full Pay)買樓,這樣一來,每月的租金才是真正的收入。

此外,他的投資有數得計,為增加現金流,在購入單位後,他會先翻新單位內籠,其後以低市價出租單位,惟租約為期數年至十年,同時要求租客一次過付款。

若單位市值租金約3萬元,他會以低於2萬元出租,以10年租期為例,可一次過獲240萬元租金。之後,他能以該筆資金再購入新物業,這方法令他的投資物業不斷增加。若能為物業申請賓館牌,租值亦能上升。

單靠一人力量難以成事,故他一直與逾20位友人合資,又指若一開始能籌集更多本金,便能輕易變出一個又一個的單位。他建議,年輕人不妨考慮以集資形式投資物業,回報能大大提升。

除香港物業外,Lawrence多年前更開始涉足海外樓市,在美國及馬來西亞等國家投資住宅。近月,他與友人合資數千萬港元,於日本大阪購入兩幢物業,共涉及80個單位,購入後迅即再投入一筆資金,將大廈翻新,並加添消防設備及申請民宿牌照,同時亦將樓契業權拆散,打算將單位分拆出售,每個單位售價約80萬港元。

他指出,是次購入的大阪物業鄰近日本橋,兩幢物業屬於遺產樓,由四兄弟姊妹承繼,他們寧願出售物業都不願放租,很大可能在協商「分身家」,故希望盡快賣樓套現。

雖當時有意購入物業的準買家不少,惟兩幢物業涉資逾數千萬元,當地人買樓多採用按揭,每每要等待數月至按揭批核才能交易。相反,Lawrence與友人的現金流充裕,賣家可即時收取現金,於是成功以低於市價購入兩幢物業。

日本市中心流行開放式單位,堪稱「納米樓始祖」。日本以低密度建築物為主,不少大廈樓層僅約三至四層,即使買入全幢商廈,入場門檻亦較香港低。

以一幢位於東京大久保站的商業物業為例,有業主近期以約1,212萬港元放售,物業樓高四層,土地面積約1,400方呎,可建樓面面積約2,827方呎,現時出租率達100%,租客包括商舖及事務所,租金回報約6.8%。

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