夾錢投資增財力 80後港日兩地建物業王國
20180625
東網電視
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80後Lawrence出租香港物業，每月收租數十萬元，最近更轉戰日本樓市。
物理治療師被視為筍工，收入穩定又有保證。不過，80後Lawrence竟視現職物理治療師為「副業」，收租才是「正職」。事實上，他現時在香港手持數十個物業，每月收租數十萬元，最近更轉戰日本樓市，務求全方位建立「物業王國」。
「夾錢做生意很難，但夾錢投資物業卻容易得多。」他抱着這個信念，除早年成立治療中心創業，一邊守着老本行外，亦一邊投資物業，現時每月「印印腳」收租。
未夠40歲的他，一直努力尋求高增值投資產品，發現物業投資較符合個人的投資取向。他稱，對於任何投資者來說，現金流最為重要，若然一些投資項目只靠被動增值，他完全不會考慮投資。
他分析指，香港地少人多，在土地供應不足的情況下，現時香港數萬幢樓齡50年以上的舊樓，其實甚具投資價值。若然要等待舊樓被財團收購的話，對外行人而言，就像中六合彩一樣，不然便要對心儀的舊區發展甚有研究。他補充，一直有了解舊樓投資潛力，如入場門檻低、投資回報率相對高、亦有重建的資本增值空間等。若要提高物業租值的話，必需先花一筆錢去裝修。
如何才能坐擁數十個物業收租呢？他認為，一般手頭資金充裕的投資者，會選擇繳付部分首期買樓，其後以「租金供樓」。惟這理念不太划算，因向銀行敍做按揭，除供款外，亦要繳利息，雖現時利率仍為約兩厘，但以現時高樓價計，利息總額已非小數。粗略計算下，每月賺取租金或未能抵銷供款，根本不能產生被動收入，僅可作供樓工具，實際上現金收益並沒有增加。
「根據歷史觀察，樓價一旦逆轉，跌幅每每快過租金。」故他寧願選擇與朋友合資，以一筆過資金(Full Pay)買樓，這樣一來，每月的租金才是真正的收入。
此外，他的投資有數得計，為增加現金流，在購入單位後，他會先翻新單位內籠，其後以低市價出租單位，惟租約為期數年至十年，同時要求租客一次過付款。
若單位市值租金約3萬元，他會以低於2萬元出租，以10年租期為例，可一次過獲240萬元租金。之後，他能以該筆資金再購入新物業，這方法令他的投資物業不斷增加。若能為物業申請賓館牌，租值亦能上升。
單靠一人力量難以成事，故他一直與逾20位友人合資，又指若一開始能籌集更多本金，便能輕易變出一個又一個的單位。他建議，年輕人不妨考慮以集資形式投資物業，回報能大大提升。
除香港物業外，Lawrence多年前更開始涉足海外樓市，在美國及馬來西亞等國家投資住宅。近月，他與友人合資數千萬港元，於日本大阪購入兩幢物業，共涉及80個單位，購入後迅即再投入一筆資金，將大廈翻新，並加添消防設備及申請民宿牌照，同時亦將樓契業權拆散，打算將單位分拆出售，每個單位售價約80萬港元。
他指出，是次購入的大阪物業鄰近日本橋，兩幢物業屬於遺產樓，由四兄弟姊妹承繼，他們寧願出售物業都不願放租，很大可能在協商「分身家」，故希望盡快賣樓套現。
雖當時有意購入物業的準買家不少，惟兩幢物業涉資逾數千萬元，當地人買樓多採用按揭，每每要等待數月至按揭批核才能交易。相反，Lawrence與友人的現金流充裕，賣家可即時收取現金，於是成功以低於市價購入兩幢物業。
日本市中心流行開放式單位，堪稱「納米樓始祖」。日本以低密度建築物為主，不少大廈樓層僅約三至四層，即使買入全幢商廈，入場門檻亦較香港低。
以一幢位於東京大久保站的商業物業為例，有業主近期以約1,212萬港元放售，物業樓高四層，土地面積約1,400方呎，可建樓面面積約2,827方呎，現時出租率達100%，租客包括商舖及事務所，租金回報約6.8%。
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