公屋都咁貴？長安邨150呎已補價單位 呎價嗌2.1萬
20180710
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青衣公屋長安邨一個高層開放式納米戶，於已補價自由市場叫價320萬元放售，呎價高達21,333元。
新房策未為樓市降溫，連資助房屋業主及買家都陷入瘋狂狀態。青衣公屋長安邨安泊樓一個高層開放式納米戶，實用面積僅150方呎，於已補價自由市場叫價320萬元放售，呎價高達21,333元，挑戰全港同類物業歷來呎價最高。
中原梁岳宏表示，過往該屋邨呎價向來是區內最貴，呎價最高達18,667元，而現時同類納米單位成交價最高達280萬元，以市值租金約8,500至9,000元計，回報率可高達3.9厘。
至於全港呎價最貴資助房屋單位，為黃大仙鳳德邨碧鳳樓中層單位，實用面積147方呎，上月以278萬元登記售出，呎價約18,912元，創下同類物業呎價最高。
該區納米單位放盤極少，富誠地產潘祖兒透露，除同區竹園北邨現有一個實用面積164方呎單位，於第二市場叫價150萬元放盤外，區內公屋已沒有同類放售，由於投資價值吸引，該類放盤往往被快速吸納，每當有成交即創新高。
另方面，炒家亦看準時機，以破頂價沽貨獲利套現。粉嶺華明邨信明樓高層27室，於上月出招當日以265萬元簽下正式買賣合約登記售出。以單位實用面積147方呎計，呎價約18,027元，為北區同類物業呎價新指標。
據了解，上址原業主為一組資深投資客，於區內、外持有多個物業，三年前於自由市場以170萬元購入單位收租，當時亦屬整個市場最高成交呎價，收租至今，在數月前才叫價約250萬元放售，由於是同類唯一放盤，故快速被買家購入，三年帳面賺95萬元或近56%，而該類單位月租可達7,000至7,500元，回報率近3.4厘，高於不少私人住宅屋苑。
公屋另類單位都錄成交，市場消息透露，青衣邨宜逸樓曾發生事故同層單位，未補價第二市場售295萬元，以實用面積447方呎計，呎價約6,600元。
事實上，業界人士均認為新房策對樓市影響有限。資深投資者吳龍飛表示，政府新居屋措施目的是活化未補價第二市場，相信將來亦會有轉售限制，認為對已補價自由市場價格不會有太大影響。
但作為投資者，他認為納米單位並無投資價值，連公屋呎價亦升至1.8萬元水平，除了入場價及管理費較平，質素不能與私樓相比，直言納米公屋「一定坐艇、死路一條」。
浸會大學財務及決策系副教授麥萃才亦認為，政府出招承認了一件事，就是將私樓與公居屋未補價第二市場脫勾，並將部分私人土地轉作公營房屋，即放棄壓抑私宅價格。
他補充，最新修訂可負擔能力計算方法，令綠表買家更易買得起該類房屋，但措施細節定要妥善處理，若將來業主不用補地價亦可放售單位，不排除會有合資格人士視為投機工具抽籤認購。
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