【地產追擊】東九龍樓價漲唔停 舊樓升幅跑贏全區？
20180727
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政府銳意將東九龍打造成香港另一核心商業區，帶動樓價不斷上升。
今年5月，啟德誕生逾250億元的地王，帶動東九龍二手樓市「癲唔停」，包括私人屋苑、公居屋做價都繼續爆升。《東網》綜合地產代理的最新成交數據，區內12個指標私人屋苑之中，佔半數屋苑在今年首7個月的平均成交呎價急漲兩成以上，其中傳統鐵路上蓋屋苑德福花園更「發威」，升幅跑贏全區，比新近連環破頂的得寶花園更搶鏡。
政府銳意將東九龍打造成香港另一核心商業區，尤其啟德發展區前景備受看好下，鄰近樓市不斷升溫。該帶指標私人屋苑以坐落港鐵九龍灣站上蓋的德福花園升勢最癲，平均成交呎價由去年底12,418元急升26%，至7月最新報15,657元。港置譚征指，德福花園單位尺碼是九龍灣「三寶」上車屋苑中最大，入市門檻較高，不算是上車客首選追貨對象，故樓價升勢一直較慢。
不過，他續說，隨着將軍澳樓價水漲船高，連最落後大市的日出康城呎價也一度超越德福花園，加上啟德地王連番誕生，刺激該新發展區內的新盤實用呎價衝上兩、三萬元水平，令德福花園更顯低水，因此吸引買家入市追落後，而現時屋苑的兩房入場叫價已漲至800萬元。
上車屋苑得寶花園雖然近期連錄破頂成交，有頂層單位以每呎做價21,378元易手，破盡九龍灣呎價紀錄，但因基數較高，年內升幅仍跑輸德福花園。美聯黃家明指，7月得寶花園最新平均實用呎價為19,172元，較去年12月漲價21.8%。另外，淘大花園年內僅漲13.4%。
另外，同樣坐落港鐵站上蓋的傳統屋苑星河明居，7月平均實用呎價18,665元，年內累升24.5%，升幅僅次於德福花園。中原李浩洋表示，星河明居位處九龍市區，主攻三房單位，以往呎價領先將軍澳屋苑，但觀乎近年該新市鎮樓價屢創新高，一些新進屋苑實用呎價直逼二萬元，吸引不少換樓客回流星河明居物色單位，帶動樓價追落後。他分析，星河明居現時細三房入場價叫950萬元；三房套房單位最低消費1,200萬元，相比啟德發展區內新盤三房連主人套房戶動輒2,000萬元，可謂平一大截，成為換樓客入市對象。
土瓜灣方面，兩大指標屋苑以入場費較低的翔龍灣升幅最勁，今年內累升23%，反觀入場兩房動輒930萬元的傲雲峰，年內僅升逾一成。該行蔡智龍指，啟德發展區有不少新盤開售，搶去不少毗鄰部分入場費較高的二手樓客源。至於鄰近啟德發展區的新蒲崗譽·港灣，最新實用呎價19,771元，半年只升14.9%。美聯葉鎮龍指，現時屋苑兩房戶入場盤叫價漲至1,150萬元，貴過翔龍灣及傲雲峰兩房戶一截，樓價升勢難免見壓力。
另外，兩大藍田藍籌屋苑亦見追落後，其中離港鐵站較遠的麗港城升得較明顯，實用呎價最新報14,784元，年內漲幅逾兩成；反觀滙景花園期內僅漲約12%。
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●黃大仙藍田公居屋年內10破頂
黃大仙及藍田公居屋林立，由於入場門檻相對較低，無論是綠表及自由市場，均是置業人士搶盤對象，市場估計兩區於今年內已錄逾十宗破頂買賣。黃大仙的公屋放盤向來是搶手貨，要數最癲價買賣，不得不提鳳德邨碧鳳樓中層開放式單位，實用面積147方呎，六月以自由市場價278萬元登記售出，每呎約18,912元，貴絕全港同類物業。
區內熱門公屋竹園北邨亦屢錄破頂成交，其中橡園樓高層10室，7月份獲綠表客以325萬元承接，實用呎價約7,336元，創同類綠表價新高。此外，同月該屋苑榕園樓一個低層戶以自由市場價500萬元易手，實用呎價約11,287元，做價及呎價齊破物業紀錄。屋苑對上紀錄為3月錄得，當時成交價480萬元。居屋方面，鳳鑽苑高層兩房單位，以自由市場525萬元售，實用呎價13,636元，呎價料為屋苑史上新高。
藍田方面，高價成交較集中區內居屋，其中康田苑C座高層7室，實用面積420方呎，上月底以自由市場價618萬元易手，貴絕屋苑兩房戶，實用呎價14,714元，拍得住鄰近私人屋苑。另外，同區居屋康雅苑B座中層戶，自由市場售555萬元，實用呎價12,759元，創屋苑新高。
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●想區內上車入場費要幾多？
黃大仙遍布單幢私樓，主攻細單位，向來是上車熱門勝地，惟富誠地產潘祖兒指，今年區內四球內入門盤已絕迹，現時這帶最平盤為鳳凰村鳳寶大廈，入門盤位於高層，實用面積267方呎，叫價410萬元，實用呎價15,356元，相比去年底入場叫價330萬元，漲逾24%。
他續說，另一選擇可揀慈雲山永發大廈，現時入門盤為一房單位，實用面積267呎，叫價448萬元，實用呎價16,779元。至於鄰近同樣是細價盤集中地的新蒲崗，去年初入門盤崇齡大廈仍有「三字頭」放盤，惟今年放盤叫價最平已漲至450萬元，該單位為實用面積316方呎，實用呎價14,241元。
此外，世紀21君枱柯錦文指，觀塘受重建計劃帶動，近年樓價不斷攀升，現時區內的唐樓動輒三百多萬元，而設有升降機的私樓入門盤可揀富安大廈，最平為一個實用350方呎的兩房放盤，叫價468萬元，實用呎價13,371元。另一上車選擇為麗裕大廈入門盤，單位實用面積293方呎，叫價508萬元，實用呎價17,338元。
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