【深度解構】內房狀況似香港九七爆煲前 禍及全球？
20181109
東網電視
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相信老一輩的香港人，對樓市「九七爆煲」仍記憶猶新，當年港人炒樓最少持有三層，一層自住、一層收租、一層短炒，部分人甚至持有更多，結果爆煲後，樓價累冧七成，直至2003年沙士才真正見底。目前內地樓市恐怕有類似特徵，投資者值得留意，尤其是內地樓市若有問題，影響是全球性。
【內房空置率遠超其他地區】
外國傳媒報道，中國西南財經大學教授甘犁(Gan Li)透露，在即將公布的研究報告會顯示，中國內地城市房屋空置率約22%，總數增至逾5,000萬間，該總字是不包括未出售的新盤。他直言，沒有其他國家或地區的房屋空置率是如此的高，一旦房地產市場出現任何裂縫，房屋拋售潮將像洪水一般衝擊中國。
要解決房屋空置問題，其中一個解決方法是內地政府採用物業或空置稅，正如香港對新盤也採取類似政策，但現時看起來，內地不會在短期內出台該些措施，原因是包括甘犁在內的一些研究人員也指出，實際上仍很難界定怎樣才是「空置」。
根據甘犁的研究定義，空置率已撇除發展商未賣的房屋，最新的數字與2013年的22.4%相比幾乎沒有變化。在2013年，空置房屋約4,900萬個，教授指出，目前肯定多於5,000萬個。
教授解釋，空置的房屋包括度假屋，以及因民工外出尋找工作而令原本的房屋空置，但最重要的原因是民眾「炒樓」。房屋供不應求，除了令樓市急升，數百萬人買不起之外，更重要是加劇中國貧富懸殊。
從本文附上的圖可以見到，內地房屋空置率遠高於美國、台灣、日本、香港等地；更重要的是，內地不少業主是持有一層樓以上，2018年持有3層樓的比例更是近年最高，情況確實有點像香港「九七」時。
【內地樓市若爆煲會怎樣？】
教授上述指出，一旦內地樓市爆煲，情況不堪想像。其實，全球也會遭殃。被稱為「淡友掌門人」、近年是「中國大淡友」的世界最大沽空對沖基金之一Kynikos Associates舵手錢隆斯(Jim Chanos)早在今年2月警告，投資者一定要睇實中國的住宅市場！
他指出，睇實中國的住宅市場十分重要，這反映了接近一半的中國投資額度，而投資佔據了中國國內生產總值(GDP)近半！這意味着中國的住宅市場佔據了整個國家近1/4國內生產總值，即大約3萬億美元(約23萬億港元)規模，而3萬億美元相等於全球GDP大約4%。故此，你會知道為何要睇實中國住宅市場，建造房屋亦影響着商品市場價格。
作為「中國大淡友」，錢隆斯認為，中國樓市存在着投機，根本不需要每年建造2,000萬個單位，但確實做了，而且是在城市。他認為，建造600萬、或800萬至900萬個單位已足夠，不是2,000萬個。故此，除了美國10年期債息，錢隆斯認為，投資者更需關注中國樓市。
【內房2.7萬億元債務有危機！明年到期金額創紀錄】
事實上，內房發展商有資金壓力，劈價賣樓或會推冧樓市。外國傳媒較早前報道，由於融資成本飆升及「債冚債」壓力加劇，有分析警告，中國房地產債券市場大約3,550億美元(約2.7萬億港元)債務的違約風險正在上升。
報道指出，今年以來最少4家與內地房地產相關公司出現債券違約。ICE美銀美林指數顯示，中國高息債發行人的美元借貸成本今年幾乎倍升，利率達11.2%，為近4年以來最高水平，這些發債機構大多數是房地產發展商。
更堪憂的是，明年(2019年)首季內房發展商將有180億美元境內及境外債券到期，金額創下歷史新高。如果投資者要求提前償還部分債券，有關數字更可能倍升。故此，發展商有減價賣樓的壓力。
內地政府近年積極打擊「影子銀行」融資，而傳統融資渠道又側重國企，令民企資金頓時陷困，房地產發展商亦受牽連。分析警告，債券違約恐更頻密，如果資金成本持續上升，一些發展商將會陷入困境。
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