地產專題：白居二借九成上車 「選宅」有幾多？
20181109
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私人屋苑樓價高企，未補價居屋成為「白居二」客的搶手貨。
恒常化後的「白居二」計劃購買力陸續釋放，惟可獲銀行批出超高成數按揭的未補價居屋卻買少見少。《東網》綜合市場資訊統計，由房委會發展，已進入二手市場的居屋，僅逾兩成獲銀行批足25年還款期的九成按揭，餘下部分按揭成數須與私樓睇齊，首期增至四成，令置業難度大增。
樓價高企，未補價居屋成為「白居二」客的搶手貨，最大優勢是在房委會擔保下，有銀行會以樓齡20年作為分界，為低過20年的居屋提供高成數及長年期的按揭貸款，換言之合資格人士只須付一成首期便可上車，大大減輕資金不足人士的買樓負擔。
惟據房委會資料，轄下全港近200個可在第二市場轉讓的未補地價居屋之中，落成20年以內的屋苑剩下約40餘個，尤其是平價盤集中地的新界區，更佔少於一半。其中，十月下旬兩周勁錄近30宗「白居二」成交的天水圍，區內有六個居屋，但現時只剩天富苑、天頌苑及天盛苑「夠秤」承做最長年期的超高成數按揭。目前區內最平首推天頌苑，祥益黃肇雯指，現時第二市場入門盤為實用面積433方呎的單位，叫價280萬元。
同屬「白居二」客搶購目標的屯門18個居屋中，僅餘富健花園及龍門居落成20年以內，祥益黃慶德指，兩個屋苑中以龍門居入場費較抵，現時最平放盤第二市場價叫330萬元，較高位回落逾8%。
另一入市熱點北區及大埔共有24個居屋，樓齡低過20年的僅餘粉嶺昌盛苑及雍盛苑。世紀21奇豐陳偉康指，現時以雍盛苑的叫價跌得最多，第二市場放盤最平315萬元起，較年中高位回落逾17%。至於居屋樓齡漸舊的大埔，則全部未能符合最高成數按揭要求。
至於沙田及馬鞍山方面，只有嘉徑苑、愉翠苑、錦泰苑及部分錦豐苑單位符合以上要求，比率僅佔全區居屋約16%。世紀21奇豐程子健指，現時區內最平的「白居二」放盤位於錦豐苑，屋苑只有D、H、J座可借足25年的九成按揭，最平叫價430萬元。而屋苑大兩房叫價450萬元，較四個月前高位同類入場叫價冧逾100萬元。
鄰近市區的將軍澳雖是較年輕居屋的集中地，但全區18個居屋的樓齡亦陸續超過20年，世紀21將軍澳魏仕良指，目前只有寶盈花園、彩明苑和明苑C、D座及唐明苑可獲銀行借足以上長年期的九成按揭。港置劉浩勤指，私人參建居屋寶盈花園，最平為實用面積484方呎的單位，叫價500萬元。早前有「白居二」客以482萬元購入屋苑同類單位，較高位叫價跌逾12%。
市區方面，屬「白居二」入市熱點的黃大仙、樂富及藍田，23個居屋中仍有約10個樓齡低過20年，當中藍田樓齡最年輕的鯉安苑，中原廖仲堅指，有實用面積650方呎的低層三房戶，第二市場叫價劈至560萬元放盤，回到前年價，略貴入場兩房戶叫價。
至於牛池灣最年輕的瓊軒苑，入場盤叫價450萬元，仍挑戰新高。港島區方面，仍有八個居屋符合批足最高成數按揭要求，當中最平為柴灣悅翠苑，宏利地產代理李小姐指，現時該屋苑最平第二市場叫價478萬元夠買個三房單位。
●入市選擇多元化 難掀搶盤潮
樓市轉勢，上月下旬「白居二」大軍湧現入市，多個地區出現「執平貨」個案，但在放盤量稀少之下，究竟新一批「白居二」會否一如過往般掀起搶盤潮，樓價再次被搶高？
美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，回顧過去兩次「白居二」計劃，由於當時市場盤源供應不算多，對樓價造成一定推高作用；反觀新一輪「白居二」推出時，入市選擇多元化，單是新居屋料超過4,000伙，相信未必會如過去般大幅推高樓價。
他續說，雖然近期公、居屋第二市場不乏減價成交，但因早前截止申請的新居屋相信吸引不少「白居二」客同時入表，估計有待十一月新居屋公布抽籤結果後，有關購買力才會回流市場，料第四季未補價公居屋交投氣氛仍然淡靜，最快明年初交投才有所好轉。
香港置業行政總裁李志成認為，雖然新一批「白居二」甫批出購買證後，市場即有相關買家搶閘入市個案，惟相信例子不會很多，因資助房屋放盤供應始終有限，而且非大量業主願意減價放售單位，故相信量及價難如以往般熾熱。
李氏續指，現時外圍市況不明朗，市場觀望氣氛濃厚，加上部分同時申請「白居二」及新居屋的準買家，會等待抽籤結果後才會落實入市決定，故預計短期內公居屋第二市場交投步伐較為緩慢。
●倘申請按揭宜先「貨比三家」
今時今日置業難過登天，有幸抽中「白居二」往往被視為上車捷徑。不過，置業始終是人生大事，中籤者入市前宜多做功課，尤其是向銀行申請按揭，就要加倍留神。
中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示，根據現行政策，房委會為旗下居屋擔保，保證期長達30年，以「白居二」買家為例，部分銀行會將保證期減去居屋樓齡，以計算九成按揭貸款的最長按揭年期。
她續指，雖然近年有銀行對樓齡低過20年的居屋審批尺度較寬鬆，不用壓力測試已批足25年還款期，但每間銀行政策不同，故入市前宜「貨比三家」問清楚。若然居屋落成超過20年「界線」就更加要留心，因不同銀行有不同準則，即使部分仍可借足九成按揭，但還款期往往大為縮短，日後難免出現每月供樓負擔大增情況。至於樓齡偏高的居屋，普遍銀行取態更睇齊私樓，最高承按樓價六成。
不過，要留意的是，雖然房協發展的資助房屋不乏第二市場放盤，但王美鳳提醒，現行政策下房協不會為銀行提供按揭擔保，要注意按揭成數往往與私樓睇齊。
至於居屋第二市場估價方面，王氏又指，銀行估值時普遍以市值扣減該單位的折扣率作標準，但有些成交參考較少，各銀行估價尺度不同，估價難免參差，宜向多家銀行查詢作比較。
●小知識：「白居二」助中低收入家庭置業
「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」，是房委會為協助中低收入家庭置業而推出的計劃，容許獲配額的合資格白表申請者，在公屋及居屋第二市場購買未補價的單位。計劃原先屬臨時性質，先後於2013年及2015年推5,000個及2,500個配額，其中，首輪超額申請12.2倍；次輪超額16.5倍，兩輪計劃成功協助4,000名申請者置業。
房委會於2017年底決定將計劃恒常化，每年推出配額，今年新一批推2,500個配額，吸引超過6萬人申請，而中籤者於上月陸續取得購買證入市。
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