地產專題:白居二借九成上車 「選宅」有幾多?

2018年11月09日 18:16
東網電視
更多新聞短片
私人屋苑樓價高企,未補價居屋成為「白居二」客的搶手貨。

恒常化後的「白居二」計劃購買力陸續釋放,惟可獲銀行批出超高成數按揭的未補價居屋卻買少見少。《東網》綜合市場資訊統計,由房委會發展,已進入二手市場的居屋,僅逾兩成獲銀行批足25年還款期的九成按揭,餘下部分按揭成數須與私樓睇齊,首期增至四成,令置業難度大增。

樓價高企,未補價居屋成為「白居二」客的搶手貨,最大優勢是在房委會擔保下,有銀行會以樓齡20年作為分界,為低過20年的居屋提供高成數及長年期的按揭貸款,換言之合資格人士只須付一成首期便可上車,大大減輕資金不足人士的買樓負擔。

惟據房委會資料,轄下全港近200個可在第二市場轉讓的未補地價居屋之中,落成20年以內的屋苑剩下約40餘個,尤其是平價盤集中地的新界區,更佔少於一半。其中,十月下旬兩周勁錄近30宗「白居二」成交的天水圍,區內有六個居屋,但現時只剩天富苑、天頌苑及天盛苑「夠秤」承做最長年期的超高成數按揭。目前區內最平首推天頌苑,祥益黃肇雯指,現時第二市場入門盤為實用面積433方呎的單位,叫價280萬元。

同屬「白居二」客搶購目標的屯門18個居屋中,僅餘富健花園及龍門居落成20年以內,祥益黃慶德指,兩個屋苑中以龍門居入場費較抵,現時最平放盤第二市場價叫330萬元,較高位回落逾8%。

另一入市熱點北區及大埔共有24個居屋,樓齡低過20年的僅餘粉嶺昌盛苑及雍盛苑。世紀21奇豐陳偉康指,現時以雍盛苑的叫價跌得最多,第二市場放盤最平315萬元起,較年中高位回落逾17%。至於居屋樓齡漸舊的大埔,則全部未能符合最高成數按揭要求。

至於沙田及馬鞍山方面,只有嘉徑苑、愉翠苑、錦泰苑及部分錦豐苑單位符合以上要求,比率僅佔全區居屋約16%。世紀21奇豐程子健指,現時區內最平的「白居二」放盤位於錦豐苑,屋苑只有D、H、J座可借足25年的九成按揭,最平叫價430萬元。而屋苑大兩房叫價450萬元,較四個月前高位同類入場叫價冧逾100萬元。

鄰近市區的將軍澳雖是較年輕居屋的集中地,但全區18個居屋的樓齡亦陸續超過20年,世紀21將軍澳魏仕良指,目前只有寶盈花園、彩明苑和明苑C、D座及唐明苑可獲銀行借足以上長年期的九成按揭。港置劉浩勤指,私人參建居屋寶盈花園,最平為實用面積484方呎的單位,叫價500萬元。早前有「白居二」客以482萬元購入屋苑同類單位,較高位叫價跌逾12%。

市區方面,屬「白居二」入市熱點的黃大仙、樂富及藍田,23個居屋中仍有約10個樓齡低過20年,當中藍田樓齡最年輕的鯉安苑,中原廖仲堅指,有實用面積650方呎的低層三房戶,第二市場叫價劈至560萬元放盤,回到前年價,略貴入場兩房戶叫價。

至於牛池灣最年輕的瓊軒苑,入場盤叫價450萬元,仍挑戰新高。港島區方面,仍有八個居屋符合批足最高成數按揭要求,當中最平為柴灣悅翠苑,宏利地產代理李小姐指,現時該屋苑最平第二市場叫價478萬元夠買個三房單位。

●入市選擇多元化 難掀搶盤潮
樓市轉勢,上月下旬「白居二」大軍湧現入市,多個地區出現「執平貨」個案,但在放盤量稀少之下,究竟新一批「白居二」會否一如過往般掀起搶盤潮,樓價再次被搶高?

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示,回顧過去兩次「白居二」計劃,由於當時市場盤源供應不算多,對樓價造成一定推高作用;反觀新一輪「白居二」推出時,入市選擇多元化,單是新居屋料超過4,000伙,相信未必會如過去般大幅推高樓價。

他續說,雖然近期公、居屋第二市場不乏減價成交,但因早前截止申請的新居屋相信吸引不少「白居二」客同時入表,估計有待十一月新居屋公布抽籤結果後,有關購買力才會回流市場,料第四季未補價公居屋交投氣氛仍然淡靜,最快明年初交投才有所好轉。

香港置業行政總裁李志成認為,雖然新一批「白居二」甫批出購買證後,市場即有相關買家搶閘入市個案,惟相信例子不會很多,因資助房屋放盤供應始終有限,而且非大量業主願意減價放售單位,故相信量及價難如以往般熾熱。

李氏續指,現時外圍市況不明朗,市場觀望氣氛濃厚,加上部分同時申請「白居二」及新居屋的準買家,會等待抽籤結果後才會落實入市決定,故預計短期內公居屋第二市場交投步伐較為緩慢。

●倘申請按揭宜先「貨比三家」
今時今日置業難過登天,有幸抽中「白居二」往往被視為上車捷徑。不過,置業始終是人生大事,中籤者入市前宜多做功課,尤其是向銀行申請按揭,就要加倍留神。

中原按揭經紀有限公司董事總經理王美鳳表示,根據現行政策,房委會為旗下居屋擔保,保證期長達30年,以「白居二」買家為例,部分銀行會將保證期減去居屋樓齡,以計算九成按揭貸款的最長按揭年期。

她續指,雖然近年有銀行對樓齡低過20年的居屋審批尺度較寬鬆,不用壓力測試已批足25年還款期,但每間銀行政策不同,故入市前宜「貨比三家」問清楚。若然居屋落成超過20年「界線」就更加要留心,因不同銀行有不同準則,即使部分仍可借足九成按揭,但還款期往往大為縮短,日後難免出現每月供樓負擔大增情況。至於樓齡偏高的居屋,普遍銀行取態更睇齊私樓,最高承按樓價六成。

不過,要留意的是,雖然房協發展的資助房屋不乏第二市場放盤,但王美鳳提醒,現行政策下房協不會為銀行提供按揭擔保,要注意按揭成數往往與私樓睇齊。

至於居屋第二市場估價方面,王氏又指,銀行估值時普遍以市值扣減該單位的折扣率作標準,但有些成交參考較少,各銀行估價尺度不同,估價難免參差,宜向多家銀行查詢作比較。

●小知識:「白居二」助中低收入家庭置業
「白居二」全名為「白表居屋第二市場計劃」,是房委會為協助中低收入家庭置業而推出的計劃,容許獲配額的合資格白表申請者,在公屋及居屋第二市場購買未補價的單位。計劃原先屬臨時性質,先後於2013年及2015年推5,000個及2,500個配額,其中,首輪超額申請12.2倍;次輪超額16.5倍,兩輪計劃成功協助4,000名申請者置業。

房委會於2017年底決定將計劃恒常化,每年推出配額,今年新一批推2,500個配額,吸引超過6萬人申請,而中籤者於上月陸續取得購買證入市。
------
《骰寶坊》誠邀各地【賭王】【賭后】挑戰神人境界,每日更有百萬籌碼等你領取!立即免費下載,體驗《骰寶坊》最真實、刺激的多人在線骰寶遊戲!
遊戲下載:
https://goo.gl/i2t1yj

想睇更多一、二手樓精彩故事,即click以下連結:
新盤置啱睇
http://money18.on.cc/newflat/

二手置啱Feel
http://money18.on.cc/usedflat/