專家樓評：土地共享先導計劃的利與弊
20181123
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大家好，今天想跟大家談談在2018年施政報告中提出，用以釋放私人農地發展潛力的「土地共享先導計劃」。
計劃開放給所有合資格的私人土地業權人參加，而政府將「分享」當中約7成的新增樓面面積，用作興建以資助出售房屋為主的公營房屋，其餘約3成則撥歸土地業權人作私人發展之用。
然而，究竟土地業權人能否從計劃中得益呢？筆者來探討一下，一塊不被批准改變土地用途的農地，由於只限於耕作等農業用途，故並無被賦予任何可供發展的地積比率。
除了進行農業經濟活動的土地價值外，即使10年、20年過去，土地能為業權人帶來的利益始終有限(除了對農業操作有濃烈興趣的人士，能享受從中帶來的成就感)。
大家試想想，雖然「土地共享先導計劃」中的土地業權人只能享有約3成的新增樓面面積作私人發展，但土地已由原本的農地，變為約3成新增樓面的私人發展項目。相較之下，計劃對土地業權人而言依然相當有利可圖。
然而，在這個計劃的構思當中，為申請人設立了一些前設條件。計劃規定申請人需「依從所有適用的法定程序及土地行政機制」，換言之，成功獲准作發展的申請仍需符合現時城市規劃上的各種規範，以及沿用規劃方面實際操作上的一些工具和措施。
目前已有不少具備釋放潛力的農地，可在不為周邊環境及市民生活質素帶來負面影響的情況下進行發展，故此，筆者認為，計劃將可在目前住屋供應短缺的情況下協助增加房屋供應，尤其在資助性公營房屋方面。
最後想提醒一下，改劃發展農地牽涉複雜問題及程序，如規劃、景觀、建築設計、排污排水、法定地政程序、環境評估、道路交通等各方面議題。土地業權人往往難以單憑一己之力加以掌握並妥善完成。故筆者建議在進行這類發展之前，必需諮詢及尋求專業可靠的專業顧問協助。
普縉規劃及發展高級合伙人黃仲澧
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