一周專家樓評︰政府係時間鬆手？公屋輪候耐間接撐市？
20181207
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二手樓價指數不知不覺連跌10周，是否反映樓市跌勢將一發不可收拾，進入漫長的大跌浪？政府應否趁機放寬按揭成數，幫助市民置業？公屋輪候人士愈長，對私樓樓價有甚麼啟示？上月新盤銷情何解旺市不旺價？酒店業主為何熱衷改建商廈？哪些大灣區二線城市潛力未盡顯現？
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【陳永傑】：公屋輪候愈長 私樓樓價愈硬淨
房委會最新數字顯示，香港公屋輪候時間進一步延長，一般申請者平均輪候時間由5.3年延長至5.5年。假如輪候公屋人龍持續加長，間接令已經高企的私樓樓價及租金更硬淨。
截至今年9月底，申請公屋輪候個案共約有26.77萬宗，上樓需時由5.3年增加至5.5年。今年行政長官林鄭月娥較早前公布的《施政報告》，已經將建屋土地的公私營房屋比例由6比4改為7比3，換言之，增加公屋比例，降低私樓比重。
政府原先計劃申請公屋輪候3年「上樓」，但申請個案愈來愈多，而政府製造興建房屋的土地愈來愈少，又愈來愈慢，輪候時間不停地延長，近年已經由4.9年逐步跳升至5.5年。
事實上，香港私樓樓價及租金都不低，但政府製造土地面對諸多障礙，演變成土地供應嚴重短缺，不管是公私營房屋及甲級商廈等等皆嚴重供不應求。
公屋輪候問題日益嚴重，政府將興建公私營房屋土地的比例由6比4改為7比3，某程度上紓緩到公屋輪候問題，私樓樓價及租金昂貴的問題不但未解決，反而惡化。
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑
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【陳坤興】：上月新盤旺價不旺市
隨着樓市持續整固，新盤市場表現淡靜，不過期間市場接連錄得多宗大額豪宅新盤成交，令上月樓市出現旺價不旺市現象，Q房網香港數據研究中心按成交紀錄冊紀錄，上月整體新盤銷售不足400伙，較10月份1,122伙大跌65%，亦創下自16年2月以來的近3年新低。
不過，上月整體新盤銷售總額亦約達75億港元，按月回落34%而已，成交量大幅回落，惟總成交金額仍算平穩。
踏入12月，市場氣氛已明顯改善，中美貿易爭拗漸露曙光，加上近日港股已明顯回穩，二手交投亦有回暖跡象，近日亦有大型新盤部署於短期內推售，相信本月樓市交投會有輕微上升的現象，惟整體樓價調整仍會持續，只是個別地區情況亦有所改善而已，來年樓市仍然趨於審慎平穩。
Q房網香港董事總經理 陳坤興
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【張聖典】：適時放寬按揭成數 助市民置業
根據差餉物業估價署最近公布的住宅售價及租金指數，香港近3個月的住宅價格呈現下跌趨勢，租金方面亦表現持平。相信主要是受到中美貿易矛盾和利率上升影響，導致香港樓市出現下跌情況。
就此市場上亦紛紛出現不同聲音，關注政府是否應在現時審視過往在樓市實施，俗稱「辣招」的需求管制措施。
觀乎過往歷史，在實施「辣招」之後，住宅樓市的成交數量由平均每月10,000宗，下跌至低於5,000宗。當中主要原因是由於大量的二手供應未有被釋放出來。
即使本屆政府致力承接上屆政府，透過賣地成功創造充足的一手供應，但由於「辣招」關係，令二手業主擔憂出售物業後未能在限時內再次置業，從而無限期擱置「換樓」計劃，導致二手放盤出現斷層，整體供應下跌。
而在市場上更出現了「乾升」的現象，即在成交量不多的情況下，住宅樓價仍不斷向上。最終使二手住宅供應不足的情況成為急需得到妥善處理的問題。
中美貿易戰戰況發展至今，雖然雙方願意短時間內停戰，但只是將市場的不穩定性暫時凍結下來；未來的樓市發展及經濟走勢仍屬未知之數。故此，在目前情況下，政府是否可以考慮把部分影響到真正「換樓」和「上車」人士的「辣招」，如按揭成數方面，放寬一下呢？
至於專門打擊炒家入市的「辣招」，如額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)等，筆者認為仍可繼續保留。
要樓市健康而有效率地發展，不能單靠增加一手住宅供應。筆者明白「減辣」舉措將可能為市場帶來短期波動，但為了長遠樓市發展，這種「陣痛」是值得忍受的。尤其是未來的樓市仍然受着不明朗的經濟因素影響，政府甚至應考慮為「減辣」制訂時間表，使市場回復正軌，樓市得以健康有效地運作下去。
普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典
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【林浩文】：大灣區二線城市潛力未盡顯現
今日想跟大家分析一下中國內地的樓市，中美貿易戰又有甚麼影響？
未來有兩個大家最關心的地區，包括北面的洪安區和大灣區。在國內規劃，在珠三角以廣州為中心點，1小時生活圈。
近年港珠澳大橋通車，令情況有些轉變，香港、澳門和廣州各為一點，它們連繫為「黃金三角形」，故筆者相信在「黃金三角形」入面的城市潛力較大。
在大灣區內，以香港、深圳、廣州和澳門的樓市最蓬勃，包括了現在的珠海，但依然有些二線或周邊的城市潛力依然未爆發。近年有不少人留意惠州、東莞，南下有佛山、南沙、中山、順德，筆者相信不同地區有不同潛力。
在內地置業都算是隔山買牛、有不同的風險因素，因為買家要注意樓盤是否有正式房地產證、施工證齊全，因此筆者建議買家向香港已上市的大型發展商購買，相對會較穩陣。
另外，要留意有部分大灣區城市有限購，又或者香港人要在內地住滿1年才有權力買樓自住，有些地方又完全沒有限制，因為投資者要多加注意。
在大灣區買樓和投資有兩點要注意，要整個大灣區成形需要10至20年時間，在較細的城市不要預料有太多的租金收入，租金回報很低或者你不會將物業出租。另外一點是，你的持貨能力有多強。
長遠而言，筆者相信市況是正面的，但投資者需求有強勁的現金流和持貨能力，才能得到合理的回報。除了是看自住以外，大灣區在中國來說不是不值得投資，但投資前要先清楚產權和一定要作長線投資。
萊坊執行董事及估價及諮詢部主管 林浩文
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【黃漢成】：酒店業主為何熱衷改建商廈？
去年文華東方撤回招標，筆者毫不感到意外，只因怡東酒店位置優越，擁開揚海景，加上酒店早已獲屋宇署批出建築圖則，將來可重建成甲級商廈，重建後，除了甲級商廈有價有市外，大廈之命名權及天台廣告位更是價值非凡，業主以較高的意向價出售，實屬正常不過。
然而，該項目投資金額鉅大，中小型發展商固然負擔不來，而對於熟悉香港地產市場的大發展商及財團而言，卻又未必願意以高溢價購入酒店重建發展，既然業主本身具相當實力，到頭來決定自行投資重建，實屬明智之舉。
其實，經營酒店成本不輕，市道欠佳時，即使入住率極低，酒店亦需聘用大量員工以維持日常清潔、餐飲等運作，而且酒店房間亦需定期翻新以維持競爭能力；反觀發展商業大廈，即使租用率偏低，有單位暫時丟空，業主亦不用花費太多金錢來營運整座大廈，有需要時更可把單位拆售套現，這些都是業主把酒店改建為商廈的極大誘因。
美聯工商舖行政總裁 黃漢成
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