一周專家樓評︰政府係時間鬆手?公屋輪候耐間接撐市?

2018年12月07日 19:02
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二手樓價指數不知不覺連跌10周,是否反映樓市跌勢將一發不可收拾,進入漫長的大跌浪?政府應否趁機放寬按揭成數,幫助市民置業?公屋輪候人士愈長,對私樓樓價有甚麼啟示?上月新盤銷情何解旺市不旺價?酒店業主為何熱衷改建商廈?哪些大灣區二線城市潛力未盡顯現?

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【陳永傑】:公屋輪候愈長 私樓樓價愈硬淨
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房委會最新數字顯示,香港公屋輪候時間進一步延長,一般申請者平均輪候時間由5.3年延長至5.5年。假如輪候公屋人龍持續加長,間接令已經高企的私樓樓價及租金更硬淨。

截至今年9月底,申請公屋輪候個案共約有26.77萬宗,上樓需時由5.3年增加至5.5年。今年行政長官林鄭月娥較早前公布的《施政報告》,已經將建屋土地的公私營房屋比例由6比4改為7比3,換言之,增加公屋比例,降低私樓比重。

政府原先計劃申請公屋輪候3年「上樓」,但申請個案愈來愈多,而政府製造興建房屋的土地愈來愈少,又愈來愈慢,輪候時間不停地延長,近年已經由4.9年逐步跳升至5.5年。

事實上,香港私樓樓價及租金都不低,但政府製造土地面對諸多障礙,演變成土地供應嚴重短缺,不管是公私營房屋及甲級商廈等等皆嚴重供不應求。

公屋輪候問題日益嚴重,政府將興建公私營房屋土地的比例由6比4改為7比3,某程度上紓緩到公屋輪候問題,私樓樓價及租金昂貴的問題不但未解決,反而惡化。

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁 陳永傑

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【陳坤興】:上月新盤旺價不旺市

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隨着樓市持續整固,新盤市場表現淡靜,不過期間市場接連錄得多宗大額豪宅新盤成交,令上月樓市出現旺價不旺市現象,Q房網香港數據研究中心按成交紀錄冊紀錄,上月整體新盤銷售不足400伙,較10月份1,122伙大跌65%,亦創下自16年2月以來的近3年新低。

不過,上月整體新盤銷售總額亦約達75億港元,按月回落34%而已,成交量大幅回落,惟總成交金額仍算平穩。

踏入12月,市場氣氛已明顯改善,中美貿易爭拗漸露曙光,加上近日港股已明顯回穩,二手交投亦有回暖跡象,近日亦有大型新盤部署於短期內推售,相信本月樓市交投會有輕微上升的現象,惟整體樓價調整仍會持續,只是個別地區情況亦有所改善而已,來年樓市仍然趨於審慎平穩。

Q房網香港董事總經理 陳坤興

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【張聖典】:適時放寬按揭成數 助市民置業
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根據差餉物業估價署最近公布的住宅售價及租金指數,香港近3個月的住宅價格呈現下跌趨勢,租金方面亦表現持平。相信主要是受到中美貿易矛盾和利率上升影響,導致香港樓市出現下跌情況。

就此市場上亦紛紛出現不同聲音,關注政府是否應在現時審視過往在樓市實施,俗稱「辣招」的需求管制措施。

觀乎過往歷史,在實施「辣招」之後,住宅樓市的成交數量由平均每月10,000宗,下跌至低於5,000宗。當中主要原因是由於大量的二手供應未有被釋放出來。

即使本屆政府致力承接上屆政府,透過賣地成功創造充足的一手供應,但由於「辣招」關係,令二手業主擔憂出售物業後未能在限時內再次置業,從而無限期擱置「換樓」計劃,導致二手放盤出現斷層,整體供應下跌。

而在市場上更出現了「乾升」的現象,即在成交量不多的情況下,住宅樓價仍不斷向上。最終使二手住宅供應不足的情況成為急需得到妥善處理的問題。

中美貿易戰戰況發展至今,雖然雙方願意短時間內停戰,但只是將市場的不穩定性暫時凍結下來;未來的樓市發展及經濟走勢仍屬未知之數。故此,在目前情況下,政府是否可以考慮把部分影響到真正「換樓」和「上車」人士的「辣招」,如按揭成數方面,放寬一下呢?

至於專門打擊炒家入市的「辣招」,如額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)等,筆者認為仍可繼續保留。

要樓市健康而有效率地發展,不能單靠增加一手住宅供應。筆者明白「減辣」舉措將可能為市場帶來短期波動,但為了長遠樓市發展,這種「陣痛」是值得忍受的。尤其是未來的樓市仍然受着不明朗的經濟因素影響,政府甚至應考慮為「減辣」制訂時間表,使市場回復正軌,樓市得以健康有效地運作下去。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理) 張聖典

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【林浩文】:大灣區二線城市潛力未盡顯現
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今日想跟大家分析一下中國內地的樓市,中美貿易戰又有甚麼影響?

未來有兩個大家最關心的地區,包括北面的洪安區和大灣區。在國內規劃,在珠三角以廣州為中心點,1小時生活圈。

近年港珠澳大橋通車,令情況有些轉變,香港、澳門和廣州各為一點,它們連繫為「黃金三角形」,故筆者相信在「黃金三角形」入面的城市潛力較大。

在大灣區內,以香港、深圳、廣州和澳門的樓市最蓬勃,包括了現在的珠海,但依然有些二線或周邊的城市潛力依然未爆發。近年有不少人留意惠州、東莞,南下有佛山、南沙、中山、順德,筆者相信不同地區有不同潛力。

在內地置業都算是隔山買牛、有不同的風險因素,因為買家要注意樓盤是否有正式房地產證、施工證齊全,因此筆者建議買家向香港已上市的大型發展商購買,相對會較穩陣。

另外,要留意有部分大灣區城市有限購,又或者香港人要在內地住滿1年才有權力買樓自住,有些地方又完全沒有限制,因為投資者要多加注意。

在大灣區買樓和投資有兩點要注意,要整個大灣區成形需要10至20年時間,在較細的城市不要預料有太多的租金收入,租金回報很低或者你不會將物業出租。另外一點是,你的持貨能力有多強。

長遠而言,筆者相信市況是正面的,但投資者需求有強勁的現金流和持貨能力,才能得到合理的回報。除了是看自住以外,大灣區在中國來說不是不值得投資,但投資前要先清楚產權和一定要作長線投資。

萊坊執行董事及估價及諮詢部主管 林浩文

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【黃漢成】:酒店業主為何熱衷改建商廈?
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去年文華東方撤回招標,筆者毫不感到意外,只因怡東酒店位置優越,擁開揚海景,加上酒店早已獲屋宇署批出建築圖則,將來可重建成甲級商廈,重建後,除了甲級商廈有價有市外,大廈之命名權及天台廣告位更是價值非凡,業主以較高的意向價出售,實屬正常不過。

然而,該項目投資金額鉅大,中小型發展商固然負擔不來,而對於熟悉香港地產市場的大發展商及財團而言,卻又未必願意以高溢價購入酒店重建發展,既然業主本身具相當實力,到頭來決定自行投資重建,實屬明智之舉。

其實,經營酒店成本不輕,市道欠佳時,即使入住率極低,酒店亦需聘用大量員工以維持日常清潔、餐飲等運作,而且酒店房間亦需定期翻新以維持競爭能力;反觀發展商業大廈,即使租用率偏低,有單位暫時丟空,業主亦不用花費太多金錢來營運整座大廈,有需要時更可把單位拆售套現,這些都是業主把酒店改建為商廈的極大誘因。

美聯工商舖行政總裁 黃漢成

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