【專家樓評】蘇文豪:工廈改過渡性房屋 成本高難實行

2019年01月04日 11:45
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在去年10月份行政長官發表的施政報告中,提及到重新推出活化工廈的措施。筆者相信不少市民都注意到坊間一些圍繞活化工廈時,建築設計方面的限制以及建築成本上的討論。

筆者從事建築測量,亦有留意上述措施,並希望在此分享一下看法。措施中提及到政府主要鼓勵業主重建1987年前落成的工廈,主要由於在此前落成的工廈是根據較寬鬆的舊式消防安全標準而建成。

假如不把工廈作重建,而是採用改裝的方法將其改建作過渡性房屋,業主須投放在重新改善大廈消防安全設備到符合目前法例標準,涉及的成本將會較高。而在高昂的成本計算下,改裝1987年前落成的工廈似乎並不可行。

故此,措施又提及到改建1987年後落成的工廈,並將整幢或部分樓層用作過渡性房屋。而政府為業主提供的協助主要包括免收地契豁免書費用,及彈性處理一些關於規劃和建築設計上的限制。

筆者認為,單就上述條件而言,對推動業主改建工廈作為過渡性房屋的吸引力並不大。

原因是即使業主在建築條例方面能享有適度放寬,要把工廈單位成功改建成過渡性房屋卻需牽涉多方面的分間單位工程,如分間防火牆、防火門、鋪設排水渠、食水喉管,以及安裝冷氣機等等。當中所需投放的成本,未計及裝修,每平方呎達1,500元至2,000港元。

然而,計劃有初步為期5年的設定期限。在業主須投入較高的成本改建單位,而往往過渡性房屋的租金水平又需受限的情況下,成本的回報期可能已長達5年設定期限的尾聲,減低計劃對工廈業主的吸引力。

故此,筆者認為,業界可多向政府反映在計劃試行階段遇到的困難和問題並提出建議,而政府方面相信在未來亦有必要就計劃作出檢討跟進。

普縉建築測量副董事總經理蘇文豪

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