【地產專題】樓市回落 荃灣500萬以下細價盤飆4倍
20190111
東網電視
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受新界新盤及首置上車盤搶客影響，新一年剛開始荃灣二手樓市備受壓力，其中「上車樂園」荃景圍成為跌市重災區。《東網》追蹤該帶9個屋苑的放盤叫價，發現目前500萬元或以內的細價盤源，較去年高位時激增約4倍；而個別上車盤入場叫價由去年高位回落逾兩成。
美聯鍾家豪指，去年細價樓市況火熱，這類細價的盤源備受上車客歡迎，即使是區內入門上車熱點荃景圍，最旺時僅餘不足10個放盤；當時連荃灣中心疑似事故單位，亦被買家搶高至500萬元市價易手，實用呎價13,263元。
隨着去年底樓市轉淡，不少業主面對現實減價，他估計，目前該帶五球或以內盤源已大幅增加至逾50個，為置業人士提供「執平貨」選擇。他直言，有心入市的買家不妨大膽還價，隨時會有意外驚喜。
據美聯提供的放盤資料，上述荃景圍上車屋苑之中，以荃灣中心同類盤源最多，現時屋苑約有35個放盤叫價500萬元或以下，最平放盤為叫價425萬元的單位，實用面積380方呎，較去年高位入場叫價回落15%。
至於本月錄得劈價成交的荃威花園，去年旺市時最平放盤叫價550萬元起，現時入場費已降至435萬元，以單位實用面積434方呎計算，實用呎價約1萬元。據了解，該屋苑目前叫價500萬元或以內放盤約有5個。事實上，荃威花園於去年旺市時曾有同類單位以590萬元破頂售出，實用呎價直逼13,000元。
另一個盤源較多的上車屋苑為荃德花園，目前五球或以內盤源近10個。其中入門盤為一個實用面積340方呎的單位，叫價460萬元，較去年高位回落僅約4%，實用呎價叫13,529元。代理指，因該屋苑業主多屬用家，市場流通量向來較低，因而樓價升跌幅度較同區一線屋苑荃灣中心為細，故現時荃德花園大部分放盤叫價仍在五球或以內。
此外，大型屋苑荃景花園亦有個別放盤叫價跌穿五球水平，最平單位以498萬元放售，較2018年入場費高位回落14.1%。此外，該帶規模較細的錦豐園及家興大廈，目前入場盤叫價分別為440萬元及490萬元，較去年中高位回落14.6%及9.3%。
代理指出，兩屋苑屬成交不活躍的非主流屋苑，放盤較稀少，五球或以內的上車選擇「一個起、兩個止」。
雖然該帶屋苑齊齊跌價，惟中原林經略指，翠豐臺入場叫價仍未重返五球，現時最平放盤為實用面積424方呎單位，叫價600萬元，較去年高位入場叫價730萬元平一截。同區知名大型屋苑愉景新城最平放盤叫價680萬元，亦較高位冧約15%。
【區內二手疲弱 屢錄劈價成交】
二手市況疲弱，1月份荃灣區屢錄減價成交個案。當中，以荃威花園的業主最激，2019年首宗成交即冧價，單位為F座中低層7室，新近劈至429萬元獲承接，較去年高位同類做價下挫28.5%，成交實用呎價9,167元。
至於毗鄰的荃灣中心今年亦靠劈價「開齋」，中原何偉明表示，屋苑3座低層H室，單位實用面積324方呎，去年於10月份放盤，當時叫價468萬元，最終累減至368萬易手，重返2017年底售價。
另方面，荃灣西本月亦不乏低價成交，美聯李業燊指出，海灣花園2座低層A室，間隔屬三房設計，單位實用面積約533方呎，去年底業主以650萬元放售，新近減價至575萬元沽出，成交實用呎價約10,788元，回到2017年中水平。
即使是坐落於港鐵荃灣站上蓋的綠楊新邨，做價亦低處未算低。美聯梁仲維表示，屋苑K座低層3室，單位實用面積451方呎，原以630萬元放售，本月以592萬元易手，較去年高位同類做價冧23%。事實上，屋苑上月成交的S座同類單位，已減至600萬元售出，較高位下跌約20%。
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【鍾情樓齡較新屋苑有乜選擇？】
荃景圍一帶屋苑普遍樓齡偏舊，若想進駐荃灣區樓齡較新的上車盤，不妨放眼荃灣西一帶的屋苑，究竟現時入場費又要多少？
荃灣西楊屋道是樓齡較新住宅的集中地，不乏上車單位選擇，其中，最平首推規模較大的爵悅庭。美聯姚偉明指，現時入門盤為實用面積360方呎的一房單位，以530萬元放售，較去年同類入場叫價平100萬元，實用呎價叫14,722元。
至於該物業兩房單位近期亦錄得減價成交個案，單位為高層D室，實用面積約461方呎，原以760萬元放售，新近減至710萬元易手，成交實用呎價約15,401元。
另一個平價的選擇，則可揀昔日曾經被地產代理冠以「窮人恩物」作招徠的單幢樓樂悠居。中原李卓衡表示，2018年高位的時候，該物業一房單位叫價至少620萬元，但現時入場叫價已經回落至550萬元，以實用面積312方呎計算，實用呎價17,628元。
區內代理指，樂悠居去年曾經有同類單位以約600萬元售出，實用呎價高見超過1.9萬元。不過，因樓市逆轉，該交易早前最終取消收場，近期重新放盤，叫價降至550萬元，與入場盤叫價睇齊求客。
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