【解開網上迷思】有樓冇樓 錢路要點走?

2019年01月14日 19:44
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「你有無買樓?有無幫個仔買番層?」置業向來為港人茶餘飯後熱門話題。近日網上討論區出現一則趣怪貼文,有網民竟然按投資者所持有物業數量,將其劃分不同階級,瞬即引發大家熱烈討論。究竟「租奴」如何升呢成為業主?又如何運用物業投資達致財務自由?

湯:紀惠集團行政總裁 湯文亮
葉:資深物業投資者 葉景強(King Sir)

【沒有樓】抽居屋上車 入場費平
無殼蝸牛往往只可以淪為租奴,又或者繼續跟父母同住,所以網民謔稱他們做「裙腳仔」。隨着樓價從高位下調,400萬元以下盤源急增,這群租奴或有機會上車。不過現時真是入市良機?

葉:年輕一族宜透過抽居屋或綠置居上車,即使抽不中亦毋須擔心,因近日市況回落,入場費低於400萬元盤源增加,是準買家的「福音」,因首期降低。其實租樓等於替業主供樓,若計好數,應盡快上車,可考慮先買面積低於300方呎物業,其入場費較低,待日後薪金上調,再換入一個更大的單位,亦不失為可行辦法,上車地區則可留意長沙灣單幢樓,以及屯門區物業。

湯:樓市由高位跌逾兩成才是入市好時機,料政府將於今年底放寬按揭成數,現階段可儲定彈藥,籌備上車。對於放寬按揭成數,政府最在意聲音自然是首置買家,惟現時買家聲音仍過少,加上樓價由去年高位至今僅回落約一成,暫不足以令政府推出相應政策。準買家可待11月時才入市,趁這段時間找盤源,待樓價再跌時,落力向業主壓價。

【擁1層樓】自住業主 趁機加按套現存銀行
樓價近年飛升,有樓揸手已不俗,但如何為自己升呢?是時候買多層樓收租?

葉:無論升市或跌市,現金流都很重要,必須做足準備,建議現時手持一層自住樓的業主可趁機向銀行加按套現,以早年購入價為200萬元計,若該物業目前市值升至600萬元,業主可向銀行加按200萬元,若一併申請存款掛鈎按揭,即使把資金存放銀行,借貸金額的一半即100萬元,亦可取得如同按揭利率相同的息率,這樣便可一直收息,等待時機來臨,適時用資金買入另一單位投資。

湯:夫婦結婚買樓千萬不要以聯名方式,因未來可用另一方名義添購物業。男士要有風度,首置最好以女方名義購入,日後若添購物業,便得找好租客。若想用來收租,港島區仍是首選,其中看好灣仔及西環區,該區單幢舊樓林立,有不少樓價約600萬元兩房戶,面積約500方呎,租金逾兩萬元,加上舊樓管理費低,租金回報佳。

【擁3至5層樓】樓市望回穩 宜續持貨
若你不止有一層樓,甚至有數層樓,真可算是人生贏家。不過,香港百物騰貴,加上可能要協助第二代置業,想退休無憂,還要再想辦法。

葉:近年政府實施「辣招」,已持有物業的投資者再添購物業,便要額外繳交15%從價印花稅,購入物業後於三年內轉售,便要繳交額外印花稅(DSD),故近年投資者無論買樓以至放盤,都要「諗過度過」。建議擁有3至5個物業的「收租俠」應繼續持有物業,因樓市並未如市場想像中淡,料中美貿易戰將達成共識,因美方彈藥有限,難以長期跟中國打貿易戰,而本港樓價經過一輪回調後,料很快會回穩。

葉:另外,近年不少投資者以公司轉讓形式,購入更多物業,這些俗稱股權轉讓,理論上可避開DSD支出,但涉及以1,000萬元以上的大額物業為主。而購買這些公司,一般要一次過付款,但當股份轉讓後,買家仍可向銀行敍做按揭,一般為樓價四至五成。

【擁6至10層樓】沽回報低單位買港股
若你有6層樓或以上,想必已財務自由!假設閣下是早年入市,則身家隨時以億元計。然而,又可以有甚麼方法令財富愈滾愈大?

湯:這些投資者不妨將物業重新組合,趁高位沽出租金回報率較低的物業,套現後買入港股也是不錯的選擇。

湯:試想想,若把這些物業放租,在扣除管理費、差餉及租金收入稅後,租金回報率甚或低於兩厘以下。若投放200萬元的資金買入滙豐控股(00005),暫有約6厘股息率,每年能收取約12萬元股息,雖股價有機會下跌,惟如今樓價亦存在下跌風險,故可仔細考慮。此外,坊間有投資者把部分物業沽出,利用套現所得買入市值數千萬元的零售店舖,避過添購住宅物業需繳付的15%辣招稅,這亦是方法之一。

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