【解開網上迷思】有樓冇樓 錢路要點走？
20190114
東網電視
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「你有無買樓？有無幫個仔買番層？」置業向來為港人茶餘飯後熱門話題。近日網上討論區出現一則趣怪貼文，有網民竟然按投資者所持有物業數量，將其劃分不同階級，瞬即引發大家熱烈討論。究竟「租奴」如何升呢成為業主？又如何運用物業投資達致財務自由？
湯：紀惠集團行政總裁 湯文亮
葉：資深物業投資者 葉景強(King Sir)
【沒有樓】抽居屋上車 入場費平
無殼蝸牛往往只可以淪為租奴，又或者繼續跟父母同住，所以網民謔稱他們做「裙腳仔」。隨着樓價從高位下調，400萬元以下盤源急增，這群租奴或有機會上車。不過現時真是入市良機？
葉：年輕一族宜透過抽居屋或綠置居上車，即使抽不中亦毋須擔心，因近日市況回落，入場費低於400萬元盤源增加，是準買家的「福音」，因首期降低。其實租樓等於替業主供樓，若計好數，應盡快上車，可考慮先買面積低於300方呎物業，其入場費較低，待日後薪金上調，再換入一個更大的單位，亦不失為可行辦法，上車地區則可留意長沙灣單幢樓，以及屯門區物業。
湯：樓市由高位跌逾兩成才是入市好時機，料政府將於今年底放寬按揭成數，現階段可儲定彈藥，籌備上車。對於放寬按揭成數，政府最在意聲音自然是首置買家，惟現時買家聲音仍過少，加上樓價由去年高位至今僅回落約一成，暫不足以令政府推出相應政策。準買家可待11月時才入市，趁這段時間找盤源，待樓價再跌時，落力向業主壓價。
【擁1層樓】自住業主 趁機加按套現存銀行
樓價近年飛升，有樓揸手已不俗，但如何為自己升呢？是時候買多層樓收租？
葉：無論升市或跌市，現金流都很重要，必須做足準備，建議現時手持一層自住樓的業主可趁機向銀行加按套現，以早年購入價為200萬元計，若該物業目前市值升至600萬元，業主可向銀行加按200萬元，若一併申請存款掛鈎按揭，即使把資金存放銀行，借貸金額的一半即100萬元，亦可取得如同按揭利率相同的息率，這樣便可一直收息，等待時機來臨，適時用資金買入另一單位投資。
湯：夫婦結婚買樓千萬不要以聯名方式，因未來可用另一方名義添購物業。男士要有風度，首置最好以女方名義購入，日後若添購物業，便得找好租客。若想用來收租，港島區仍是首選，其中看好灣仔及西環區，該區單幢舊樓林立，有不少樓價約600萬元兩房戶，面積約500方呎，租金逾兩萬元，加上舊樓管理費低，租金回報佳。
【擁3至5層樓】樓市望回穩 宜續持貨
若你不止有一層樓，甚至有數層樓，真可算是人生贏家。不過，香港百物騰貴，加上可能要協助第二代置業，想退休無憂，還要再想辦法。
葉：近年政府實施「辣招」，已持有物業的投資者再添購物業，便要額外繳交15%從價印花稅，購入物業後於三年內轉售，便要繳交額外印花稅(DSD)，故近年投資者無論買樓以至放盤，都要「諗過度過」。建議擁有3至5個物業的「收租俠」應繼續持有物業，因樓市並未如市場想像中淡，料中美貿易戰將達成共識，因美方彈藥有限，難以長期跟中國打貿易戰，而本港樓價經過一輪回調後，料很快會回穩。
葉：另外，近年不少投資者以公司轉讓形式，購入更多物業，這些俗稱股權轉讓，理論上可避開DSD支出，但涉及以1,000萬元以上的大額物業為主。而購買這些公司，一般要一次過付款，但當股份轉讓後，買家仍可向銀行敍做按揭，一般為樓價四至五成。
【擁6至10層樓】沽回報低單位買港股
若你有6層樓或以上，想必已財務自由！假設閣下是早年入市，則身家隨時以億元計。然而，又可以有甚麼方法令財富愈滾愈大？
湯：這些投資者不妨將物業重新組合，趁高位沽出租金回報率較低的物業，套現後買入港股也是不錯的選擇。
湯：試想想，若把這些物業放租，在扣除管理費、差餉及租金收入稅後，租金回報率甚或低於兩厘以下。若投放200萬元的資金買入滙豐控股(00005)，暫有約6厘股息率，每年能收取約12萬元股息，雖股價有機會下跌，惟如今樓價亦存在下跌風險，故可仔細考慮。此外，坊間有投資者把部分物業沽出，利用套現所得買入市值數千萬元的零售店舖，避過添購住宅物業需繳付的15%辣招稅，這亦是方法之一。
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