東方日報B1:港私宅潛在供應低企恐谷大樓泡 IMF憂樓市驟冧

2019年01月26日 00:15
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IMF預警,香港樓市有急速調整風險,將帶來嚴重影響。圖為IMF總裁拉加德。

香港土地資源有限,住屋供應似乎無以為繼。據運輸及房屋局截至去年底數據,未來三至四年私人住宅潛在供應量,連續三季低企9.3萬伙,市場預料短期樓價將回升,令樓泡惡化。無獨有偶,國際貨幣基金組織(IMF)預警,香港樓市仍有急速調整風險,強調大增房屋供應,是目前最需要的措施。

運房局發言人指出,上述潛在一手單位供應中,包括9,000個現樓貨尾單位,已經連續六季維持在該水平。而期內新盤銷售回落,加上私宅落成量有所增加,故已預售的樓花單位,按季明顯減少4,000伙下跌至約1萬伙水平,為十季新低。

按季公布的潛在私宅供應量,以2009年第三季的最低,當時該局指只有5.2萬伙,之後持續上升,到2010年第三季達6.1萬伙。

不過,再緊接的第四季,即額外印花稅開始實施的季度,回落至5.9萬伙。其後反覆上落,直至2012年第1季重拾升軌,在2017年第2季達到9.8萬伙的歷來高位。

至於建築中單位有7.4萬伙,較之前一季減少6,000伙,扣除已售單位之後,即待售樓花佔約6.4萬伙。餘下兩萬伙供應,則來自已批出而未動工的「熟地」,比對上一季增加2,000伙。

該局亦預期,未來數月將會有14幅住宅用地可轉為熟地,可提供約6,100個單位。至於未來供應繼續由中小型單位主導,上述9.3萬伙供應當中,估計有7.35萬伙的實用面積少於753方呎,佔比例約79%,按季不變。

儘管供應反彈乏力,但樓市風險仍未消減,IMF指出,目前本港樓價仍被高估,置業負擔能力已進一步惡化。

業界亦認同要增加住宅供應,紀惠集團行政總裁湯文亮同意有關措施,是政府調控樓市唯一可以做的事。不過亦要地產商配合,如果他們持貨不賣,即使再增供應也沒有用,所以才有新盤空置稅的推出。在該稅項規管下,意味新樓如期推出市場,故政府加大供應穩定市場,大致是有效的。

城市大學建築科技學部高級講師潘永祥亦認為,過去數年政府改劃不少土地作住宅用途,亦有多個大型私人項目完成補地價。但現時政府要搵地已愈來愈難,同時再增加資助房屋比例,未來私人住宅供應目標都調減,將來私樓數量會更為緊張。

不過,他續稱,市場不用太擔心將來私樓供應不足問題,由於不少購買力會流向資助房屋市場,故相對地,對私宅的需求會減少,價格亦不會因數量少了,而大幅抽升。

普縉企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典則指出,私樓潛在供應沒有回升,對比去年第2季全盛時期,相差5,000伙,認為已很難追回。事實上,當時供應闖上高峰,市場普遍預期數字有望上試10萬伙關口,惟最終見頂回落。

張氏又預期,農曆新年過後樓市會出現小陽春,但與供應停滯不前沒有直接關係,主要是市場積聚不少購買力,估計樓價會回升約3%。
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