負資產重現︰實際危機有幾大?專家咁講...

2019年01月31日 19:53
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香港整體樓價回落,兩年來首次再現負資產個案。據金管局公布,去年第四季負資產住宅按揭貸款宗數為262宗,儘管該數字與2003年負資產潮時逾10萬宗個案相比,似乎不足為懼。但有專家警告,實際問題可能更為嚴重,因為過去十年樓宇按揭涉及不少二按、三按及財務公司,跟過往的情況有別。

星展銀行(香港)投資總監辦公室(北亞區)高級投資策略師李振豪認為,是次公布的負資產數字只是「冰山一角」,因經私人財政公司敍做的高成數按揭,均不會被計算在內,意味潛在的風險較數字上高,市場不能過份樂觀。

不過,他亦提醒,負資產與經濟放緩未必有直接關係,如失業率或銀行壞帳比率急升,才真正反映經濟陷入困境。

大和資本市場亞洲(除日本外)股票研究部首席經濟師賴志文表示,現時融資成本已經上漲,香港樓市槓桿甚高,潛在沽壓值得憂慮。

紀惠集團行政總裁湯文亮則更為悲觀,直言︰「很多人會認為262宗負資產是很少,但其實是非常多。」他續解釋指,一些隱藏在財務公司的「不合法的負資產」至少達十倍以上,並稱︰「如果財務公司發圍追數,就一定會天下大亂,樓市隨時會爆煲。」

●首季或增逾千宗負資產個案
與此同時,經絡按揭轉介首席副總裁劉圓圓指出,去年不少發展商推一手新盤時,提供最高十成按揭計劃搶客,但樓價未見升勢,料今年首季新增個案隨時錄過千宗。

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝提醒,若樓價繼續下跌超過兩成,買一手樓花到上會時有機會出現「借唔足」的情況,因銀行屆時可能用當時的樓價去計算按揭成數,而非用買入價計。

●按揭專家料出現斷供潮機會不大
另方面,中原按揭經紀董事總經理王美鳳則認為,近期新盤帶動樓巿氣氛好轉,二手屋苑樓價在回落一成左右亦已見承接,今年首季負資產宗數增幅有限。

此外,利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣表示,有關個案為9成按揭人士,要有固定收入及供樓佔入息比率低於45%。即使物業成負資產,業主還款能力不變,相信出現大量斷供的機會不大。

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【小知識】如何定義負資產?對銀行又有何影響?

「負資產」是形容業主向銀行借取按揭貸款之後,其剩餘的貸款額高於抵押物業當前的市值,高峰期時曾經超過10萬宗!

假設一個600萬元的物業,當業主敍做八成按揭,即借款480萬元,而物業價值急跌至低於480萬元時,就是陷入負資產狀態。至於供款兩年後,按揭貸款餘額減至457萬元,但當樓價跌至低於這個水平,同樣屬於負資產。

由於負資產個案是反映市民「資不抵債」的水平,尤其是陷於負資產的投資者有更大誘因「斷供」,屆時銀行「收樓」後,出售抵押物業亦無法完全抵消按揭貸款,令銀行要承擔壞帳,所以負資產同時反映銀行面對的潛在壞帳風險。

金管局資料顯示,香港負資產的高峰期在2003年6月時出現,當時錄得高達105,697宗個案。

【負資產重現 2018年第4季錄262宗】
https://bit.ly/2sYGWqL

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