【地產專題】半新樓大冧價 「3字頭」放盤湧現
新春過後,部分屋苑樓價於低位反彈,但被市場視為跌市重災區的半新納米盤,跌勢仍未止。據《東網》統計,現時全港叫價四球或以下的同類單位,已較去年高位激增約5倍,其中最平放盤叫價降至320萬元,而市區更重現「3字頭」放盤,較高位冧價逾兩成。
綜合地產代理數據,隨着樓市從高位回落,現時全港至少有5個樓齡5年或以下的半新屋苑供應400萬元或以內的二手納米放盤,估計盤源約17個,較去年最旺時約3個,大幅增加,全屬實用面積少於200餘方呎的開放式單位。
【新界】嵐山入場費320萬
當中,以新界區的半新盤佔最多,叫價最平為近年被上車客搶爆的大埔嵐山。利嘉閣梁肇麟指出,去年最旺時該屋苑四球內放盤僅兩個,最低消費380萬元。惟隨着市況回落,目前同類放盤已增至5個,最平為一個實用面積179方呎單位,叫價低見320萬元,較去年高位同類做價急跌兩成。
近半年嵐山這類納米單位樓價持續「腳軟」,去年10月更驚現入伙以來首個銀主放盤,單位實用面積165方呎,開放式間隔,銀主開價365萬元。相比之下,今年1月繼續尋底,8座一個同類單位,實用面積181方呎,以345萬元售出,實用呎價約19,061元,自高位冧價近14%。
另一主攻納米單位的元朗洪水橋尚築,樓價升得急亦跌得快。中原湯鈞表示,去年最旺時屋苑的四球或以內放盤僅得1個,現時已急升五倍至6個。入門盤為一個實用面積243方呎的開放式單位,去年底以380萬元放盤,新近更減至360萬元,回到2017年價。
事實上,去年底該屋苑納米單位已失去支持,有中層同類單位劈至358萬元易手,實用呎價14,672元,料為項目二手市場低位,亦較去年高位做價下挫約17%。
至於提供單位細絕馬鞍山的薈朗,入伙僅約半年,由於3年額外印花稅(SSD)期仍未屆滿,放盤叫價一直企硬四球以上,高位時最平亦要450萬元,但近期有業主看淡後市,叫價跌穿400萬元心理關口。美聯丘仲文指出,該入場盤為1座低層戶,實用面積225方呎,開放式間隔,叫價398萬元,較去年同類高位叫價回落約12%,惟買家須繳付樓價10%的SSD稅款。
【市區】環海‧東岸劈122萬求客
除了新界區外,市區半新盤納米放盤價亦失守400萬元關口。其中,逾九成單位屬納米戶的紅磡環海‧東岸,2015年開售時發展商憑高按揭成數、低首期的付款計劃作招徠,成功突圍熱賣。該物業近期開始陸續收樓入伙,故二手市場湧現大批放盤。
美聯蔡冰河表示,現時環海‧東岸約有130個單位放盤,其中開放式戶佔約60個,去年旺市時叫價一直企硬在400萬元以上,但新近有入門單位叫價降至388萬元,較去年8月的510萬元,大幅減價122萬元,暫屬該物業唯一低於400萬元的放盤。不過,以單位實用面積194方呎計,呎價仍達20,000元。
他續稱,該盤屬舊契物業,未上會的業主仍可於樓花期內以「摸貨」(確認人轉售)方式離場,但礙於銀行不做樓花轉讓按揭,難找買家「一炮過」付款承接單位,故自去年底物業的SSD期屆滿後,一直未錄「摸貨」買賣。而上述入門放盤的業主亦打算在上會前沽貨,才願意降低叫價求客。
另一個重返「3字頭」的市區半新盤為去年底才入伙的黃大仙鑽嶺,該物業最細單位的實用面積不足200方呎,三年多前開售時以300餘萬元買市區樓作招徠,成功吸引不少上車及投資客入市,但面對市況轉勢,近月放盤叫價持續下滑。
富誠地產潘祖兒指,去年旺市時該類單位最平叫價480萬元,但隨着物業SSD期於去年底屆滿,盤源釋放市場,加上市況逆轉,現時四球或以內的放盤已增至5個,其中最平為一個實用面積198方呎單位,叫價降至370萬元,接近一手買入價,較高位叫價插水約23%。
事實上,鑽嶺上月有同類開放式單位以350萬元易手,實用呎價約17,677元。原業主持貨四年帳面蝕9萬元,連同其他使費,料實際蝕讓約20萬元。至於去年底該盤入伙後錄得的首宗二手成交,為高層實用面積234方呎的一房戶,當時成交價468萬元,實用呎價仍見2萬元。
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【400萬放盤增 上車客有得諗】
隨着納米半新盤樓價顯著回落,愈來愈多放盤重回400萬元之內,為上車客帶來更多入市選擇,究竟首置客能否負擔?
手頭資金較鬆動的上車客,若借六成銀行按揭的話,普遍月供不足1萬元。以重返四球內的市區樓鑽嶺入場盤為例,分25年攤還及按息2.375厘計算,每月供款9,820元,供樓比起租樓略平。
即使是首期「掹掹緊」的首次置業的上車客,亦可向香港按揭證券有限公司(HKMC)申請按揭保險計劃,只要符合相關資格,最高可借九成按揭,以該物業370萬入場價計算,首期只需37萬元可上車。
事實上,去年樓市火熱,無殼一族但求上車不惜高位接火棒,尤其是迷你盤更掀起破頂潮,單位愈細呎價愈高。據成交數據,升勢最誇不得不提大埔嵐山的納米盤,去年錄得至少十餘宗實用呎價高逾2萬元的成交。當中,同年7月更有單位以401萬元售出,實用呎價高見22,155元,創屋苑歷來紀錄;單位3年多升值逾一倍。
另一偏離市區的洪水橋尚築升勢亦不遜色,去年實用呎價屢創新高,年中一個連花園的納米盤以452萬元易手,實用呎價終首破2萬元,料貴絕當時全區二手上車屋苑。
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