御峰理財：買樓收租的考慮因素
20190317
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御峰理財研究部在東方產經「專家點評」專欄表示，不少人希望買樓收租，製造穩定現金流。今天跟大家討論一下當中的危與機。
先討論最簡易一炮過買樓收租，即不做按揭作例子。按差餉物業估價署最新的2019年1月份臨時數字顯示，不同面積的住宅單位，租金回報均少於3%。另一方面，現時恒指成分股中的內銀股股息率普遍達5%，又或市面上亞洲高息債基金派息率一般亦達5%，後者甚至部分採取每月派息的政策，滿足投資人的入息需要。所以，與其他投資項目相比，一炮過買樓買樓收租，回報絕不吸引。
第二方法，是以按揭方式買樓收租。有別於自住樓，業主可以申請按揭保險，做到最高九成按揭，而收租單位按揭上限一律為五成。這一點投資者必須留意，更切勿以自住的名義申請按揭及按揭保險，不然可能觸犯虛假聲明罪。
以五成按揭買入單位，不代表馬上有現金流，因為投資者仍要供樓。坊間不少人認為，按揭供款之金額可以用租金抵償。能否做到則要是乎市況而定，若然經濟下行，租金下跌，屆時入不敷支，投資者可能面對負現金流的情況。因此，筆者強調在樓市下滑時要有足夠的供款能力，否則或面臨銀行收樓。
近幾年，投資海外樓風氣盛行，北美、內地、東南亞成為港人投資熱點。隔山買牛的風險，一般而言，較投資本地樓高。首先，投資海外樓樓花有機會面對爛尾樓的風險。第二，由於人生路不熟，投資者需要留意投資物業的地點，是否如廣告宣傳般優越。第三，是放樓收租的稅務問題。不少國家的稅務較香港複雜，投資人要小心處理。
最後，在資產管理的角度看，投資人應了解自己的投資目標，然後再建構投資組合。投資組合內資產應以多元為原則，以分散風險。因此，若物業投資的百分比不應佔組合太重，會令組合風險偏向樓市。
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