【專家樓評】張翹楚：點解樓市會大上大落？
20190404
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幾個月前，很多人還在討論樓價跌多少？話咁快，話題已經轉到今年樓價會癲升多少？
筆者一直覺得去年樓價「跌過龍」，原因是去年樓價升幅埋單竟然還低於通脹，通脹是包含租金升幅的，因此樓價升幅低於通脹變得不合理。
還記得大學修讀房地產本科時，教授強調物業投資是不動產投資，市場流動性不會像股票、債劵、基金那樣於短時間內大升大跌。亦因如此，回報也會相對較低。
不過，現在香港這一套理論未必完全符合現實，就如去年8月份的樓市調整源於中美貿易戰，今年的升幅也是因中美貿易戰的陰霾消退。
現時香港失業率只有2.8%，處於歷史低位，經濟環境未見轉差，但市場氛圍已經影響到消費意欲，甚至影響業主的取態；因此，現在物業市場跟股票市場愈見相似，市場的變化主要受消息主導，物業價格的波動性與投資風險已因此提高。
雖然現今樓價大幅漲價的機會已比以往低，但若租金在剛性需求帶動下長期上升，很難想像售價會被壓下來，間接提升回報率。反之，物業投資風險因市場結構變化加大，唯一增加回報率的可能性，就是租金增幅步伐比以往加快。
泓亮諮詢及評估董事總經理 張翹楚
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