【名家筆陣】易憲容:三四線城市樓價遇瓶頸

2019年04月18日 00:05
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內地三、四線城市樓價在一六年上漲後,市場已飽和。

當代內地著名經濟學者易憲容在東方日報「名家筆陣」中表示,近日網上瘋傳,黑龍江鶴崗的房子已拉開「白菜價」的序幕。後來有媒體查實,發現在安居客二手房平台上鶴崗市多個小區的二手房房價確實處於1,000至2,000元人民幣(下同),甚至有70平方米的二手房僅售4.8萬元。

據悉,在鶴崗總價兩萬元的房源非常多,還有許多的總價低於兩萬元。中介指,低價房源都是當地的棚改房,與一般商品房有別。如普通商品房能立即辦下「房本」,這些房源不能即時把「房本」辦下來,需要等幾年,以及這些房源的建設標準比較低。

對於這些訊息,有三個要點。第一,對於鶴崗那些每平方米價在300元的住房,主要是由其住房的性質決定,比如其為棚戶區改造的住房,建設標準低及這些住房無法居住(住房沒有裝修)。所以,這類住房開出的價格再低也意義不大。

第二,鶴崗商品住房價格每平方米2,000元水平,估計在2016年全國房價普遍上漲前,應該沒有多少離譜。筆者記得一三年貴州貴陽及遵義的房地產市場的價格中位數水平約2,300元。然而,在2016年後,全國各個城市的房價出現普遍上漲。

至於鶴崗市的房價仍在這個水平,主因這個城市為典型資源枯竭型城市。該類城市產業結構單一,資源枯竭,出現嚴重的經濟發展瓶頸。在這類城市,人口出現淨流出,居民收入水平嚴重低,加上氣候條件惡劣,其房地產市場想發展起來根本不可能,房價只能處於極低水平。

第三,2016年三、四線城市房價上漲後,進入三、四線城市房地產市場的住房購買者,基本上是這些城市的中低收入居民及周邊農民,他們受一、二線城市房價瘋狂上漲,房地產市場具有無風險套利賺錢效應影響,紛通過銀行信貸進入住房市場,讓這些城市房地產市場出現了空前的繁榮。

惟這也把居民的儲蓄耗掉,讓不少中低收入居民債務負擔加重。另這些城市的住房亦處於飽和狀態,投資及賺錢效應不足,使早前上漲的房價停滯,即使今年這些城市的房價再上漲,將面對巨大的瓶頸。
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