理財Campus：日本買舖賺盡「瀛」利
20190429
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在香港買舖，動輒數千萬元，甚至以億元計，對小投資者來說，要做舖主可謂天方夜譚，但不用氣餒，只要將眼界放遠海外，便可達成願望。原來港人熱門旅遊地日本，僅需數百萬元便可「升呢」做舖主。今次找來兩位高手教路，分享入場必殺技。
在日本，數百萬元已足夠你做舖主，若在普通民生區買舖，百萬元樓下已有交易。而在扣除雜費後，每年租金回報達6厘。
在東京新宿御苑前駅徒步6分鐘的面積400方呎地舖，售4,800萬日圓（約337萬港元），每年租金收入216萬日圓（約15萬港元），回報率4.5%。東京大田區一個地舖，面積同為約400方呎，售約118萬港元，月租7,581港元，回報率7.7%。
日本包租婆紅林穎欣（Janet）坦言，現時在日本投資店舖的買家，多數是在港已有工商物業投資經驗。
她提醒，不能抱着投資香港物業心態去買日本地舖，以為可定期加租，持有數年後便打算抬高數百萬元出售，獲利離場。當地店舖售價及租金均較平穩，適合尋求穩健回報的長線投資者，一般需時15至20年才能達收支平衡。
●尋找地點：近鐵路地舖最值博
日本商舖分為幾種，包括地舖、樓上舖及地庫，紅林穎欣認為只有地舖值得投資，因樓上舖人流相對少，而地庫則空氣質素較差，加上會有潮濕的情況，部分地底喉管甚至會產生異味，切勿貪便宜選擇地庫店舖。
她續指，若店舖並沒有西斜問題、樓面呈正方形、門前有泊車位、加上距離車站約7分鐘步程以內的話，就屬優質舖，但位處十字路口正中央的地舖未必是最好，雖然人流旺，但行人較少會停下來消費。地區方面，她建議選擇擁多條線路的車站附近的店舖，如東京代官山、銀座及千代田附近的地舖。
●留意祭典：要繳會費籌辦活動
在購入日本店舖前，需留意一個特別因素，就是當地舉行祭典情況。紅林穎欣稱，準備購買物業前可預先與商店街町內會會長（職位與香港物業的業主立案法團主席相近）打聲招呼，表示將買入該店舖。而業主每年要繳付5萬至10萬日圓（約3,512至7,025港元）會費，以便與各商店合資舉辦祭典。
●物色租客：選個體戶有保證
投資者應優先選連租約盤源，租用年期愈長，愈受買家追捧。而租客分個人及公司客，公司客即包括連鎖店或名店，她建議選個人名義租客。若承租者以公司名義租用，租客亦知業主是來自海外，是有義務把租金的20.42%先交給日本稅務機構，待業主年底找會計師協助報稅，可向政府申請發還該20.42%予業主。
另在日本收租的海外業主須繳付所得稅，假設每年扣除開支後，淨收入是195萬日圓以下，稅率是5%。
●交易開支：需Full pay稅項繁多
投資者要留意，購地舖不能向銀行敍做按揭，需一筆過付款，購入時要付印花稅及不動產稅等。其後待業主出售單位時亦要繳資產增值稅，若在五年內轉售物業，需繳付獲利金額之30%；在五年後轉售則為15%。
●專家：宜搵連約舖 睇經營狀況
在日本擁有共五個地舖及寫字樓的香港投資者Tony，分享投資秘訣。他稱，在2016年底開始留意日本舖，發現價格升幅及租金回報率較當地住宅高，於是搜尋相關資料。
他指，最初在當地放盤網站尋覓盤源，主要尋找本身有租客的店舖，找到心儀盤源後，會聯絡當地代理以確認地址及店稱，若租客經營餐廳，則會在社交平台上查閱食評，以衡量其經營狀況。
另日本店舖租客頗長情，甚少在短時間內結業，加上當地租金相宜，營商環境自然較容易，一般小店會租用店舖逾5年，部分商戶租約更長達10多年。
他在2017年開始入市，先後買入5個分別位於東京、大阪、福岡及橫濱的地舖及寫字樓，售價介乎35萬至70萬港元，合共約280萬港元，現時每月租金收入共約22,000港元，扣除雜費後，回報約5至6厘。由於他本身在香港居住，故要委託當地租務管理公司對應租客及收取租金，收費約為租金的5.4%。
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