一周專家樓評：點解公居屋升得咁恐怖？三條水喉撐住個市？
20190504
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近期樓市真係升極都唔識停，二手樓價指數更連續12周向上，暫時都未有降溫迹象；而眾多物業中，未補價公屋及居屋輪流爆升兼創新高，究竟點解會咁恐怖？新一期居屋即將出籠，對居二市場後市有乜衝擊？專家話有三大購買力谷旺樓市，到底情況係點？4月二手樓何解價升量跌？無「父幹」又唔夠首期上車，有乜計？
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【張翹楚】：拆解公居屋爆升之謎
按市價52折出售的長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑和東涌裕泰苑三個居屋屋苑已售出超過九成，當中有23.6萬個白表申請者爭約4,000個單位，中標率低於1.7%，而單身白表申請者的中標率更低至0.27%。
其實自2014年恢復推售居屋，反應一直十分理想，即使私宅由2015年第三季至2016年第一季連跌6個月，累計跌幅達11.3%，但於2016年推售的大圍嘉順苑與屏山的屏欣苑的2,600個單位，依然獲得13.5倍的超額認購，反映居屋需求殷切。
當「白居二」由2013年的首輪申請到2017正式宣布恒常化，居屋的搶購潮已由一手市場蔓延至二手市場。
居屋二手市場其實比私人市場的買家覆蓋面更廣，自1997年起，居屋二手市場已在未補地價的情況下開放予公屋租戶與綠表申請者，及後又開放於白表申請者。
當然，在現時5年禁售期或將來擬修訂的10年禁售期後，補完地價更可以在自由市場交易，一個物業的價值在於其面對的可購買群眾，若然潛在買家群愈大，其價值也愈容易搶高。
眼見部分二手居屋未補價實用呎價超過12,000港元，即使是以往的3成折讓，補完地價的市價已超過17,000元一呎，縱然買家是按未補地價的金額入市，但當換算為補完地價的金額，一個500多呎的單位都要賣接近900萬元，實在令人懷疑日後獲利的空間。
其實，現在房委提供居屋的按揭保證是30年為限，但有銀行及財務公司願意超額提供按揭，即樓齡5年過外，依然提供25年還款期的9成按揭，為壓抑居屋不理性升勢，確實有需要檢討及修訂居屋的按揭上限。
泓亮諮詢及評估董事總經理 張翹楚
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【李志成】：新居屋搶客 居二市場勢降溫
隨着利好因素增加，樓市呈「V形」反彈，買家怕愈遲買，樓價更貴下，爭相入市，刺激私樓二手市場轉旺，連帶未補價公屋及居屋市場亦起哄，出現價量齊升情況。
最近有報道指，首季有多達75個公屋及居屋，在未補價第二市場創下呎價新高，佔期內156個錄得成交的屋苑近一半，可見樓市向好，亦帶動二手資助房屋價格急升。不過，隨着新一期居屋逾4,800伙將於5月推出，屆時或凍結居二市場部分購買力，筆者相信有待該期新居屋揀樓後，向隅客回流居二市場才令交投回穩。
筆者認為，居二市場樓價較私樓低水，正是吸引上車客入市的主要，但已補地價及未補地價的資助房屋業主，其實在承做按揭條款存在分別。例如，已補地價的資助房屋業主，申請按揭的條款與私樓無異，反觀未補地價資助房屋的業主則受《房屋條例》限制，在未獲房屋署批准下，不得將單位按揭作抵押貸款，違例者可被判罰款，甚至監禁。
若未補地價資助房屋的業主急需將有關物業加按套現，必須先向房委會申請，署方會就實際情況酌情處理，靈活度不及已補地價的資助房屋業主。
另外，據聞最近坊間有不少財務公司向未補價資助房屋的業主提供貸款，若業主將未補價單位抵押予財務公司套現，雖然貸款並不是真正按揭，但仍有可能違反房屋條例，業主一樣要留意。
香港置業行政總裁 李志成
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【黃詠欣】：籌首期上車有乜計？
政府收緊按揭成數之下，筆者曾經遇過個案，就算家庭月入超過10萬港元，因為難以儲首期，而買不到心儀物業，唯有每月以3萬多元租住物業。有見市場上有不少類似個案，近期一間金融機構推出了業主私人貸款，協助這類準買家籌集首期購買心儀物業。
此產品專為二手住宅成交及持有香港身份證人士而設，其特點包括：第一，包批貸款，即只要準買家住宅物業取得一按銀行批核信便可批出貸款；第二，最高按揭成數為樓價70%(貸款上限為200萬元)；第三，供款年期為7年；第四，息口月息1%起，視乎按揭成數及供款比率而訂；第五，特快3天批核。
這個計劃除了收入高但首期不足人士適用外，其實例如銀行估價不足、差一點點才能通過壓力測試或曾經做過擔保人按揭成數因而被減1成等等，遇到以上情況都可以考慮選用。
筆者認為，此產品能夠協助準買家解決燃眉之急，免得撻訂收場，當成交後可以申請銀行所提供的業主貸款(通常為薪金10倍，年息約為4%至5%)來清還此貸款。不過，亦要提提大家此貸款息率比銀行高昂，故要注意自己是否有足夠還款能力才好考慮。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣
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【汪敦敬】：三大購買力谷起樓市
三大購買力(即上車、財富效應及中國資金)聚首並不是一件簡單的事，對上一次是1997至98年，98年起香港樓市不斷下跌，直至2003年谷底。之後一段時間樓市處於兩極發展，豪宅的表現較佳，細單位稍遜。
及後金融海嘯並没有帶來跌價的災難，反而貨幣貶值製造資產升災。香港政府在2010年起推辣招管制樓市，在按揭門檻提高下，購買力偏向細單位。
樓市辣招抑壓了換樓，換樓人士想買樓可能需要支付多一倍的首期。直至近期，樓價升幅已多於按揭的收緊，換樓業主已不需要依靠高按揭的配合都可以換到樓。由現在開始，大家要再次面對三大購買力齊現的旺市。
筆者認為，雖然當前樓價指數比去年8月高峰期低2.89%，但部分物業價格只較谷底略高，加上息口維持不變，準買家只要肯做功課，仍有機會找到筍盤，有自住需要應掌握入市時機。
祥益地產總裁 汪敦敬
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【專家樓評】劉嘉輝：二手樓何解價升量跌？
剛過去的4月份，一、二手樓市表現相當不俗。據《一手住宅物業銷售資訊網》資料顯示，4月份一手新盤成交量錄約2,000宗，惟有關數字較3月份有所回落，較3月份約2,800宗，減少約3成。
主要因為2月及3月份一手市場表現相當理想，尤其3月份單月錄約2,800宗成交，屬於相當高水平，故4月份回落至2,000宗亦屬正常水平。
至於二手市場方面，4月份二手成交量料錄約4,500宗，同樣按月錄得跌幅，較3月份5,400宗下跌約17%，反映無論一手私樓抑或二手住宅成交量均按月有所回落。
筆者認為，主要由於近期樓價錄得明顯升幅，據政府數據顯示，3月份樓價上升近3%，升勢顯著；與此同時，早前市場平價盤源被市場吸納，故預期未來二手市場成交量會出現放緩；至於樓價方面，預期4月份樓價將持續向上，料二手樓價平均升幅約2%。
美聯物業首席分析師 劉嘉輝
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