退休無憂：80後成英收租王 揸逾十層樓年袋過百萬
20190505
東網電視
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Jacky年紀輕輕已縱橫英國樓市，而且獲利甚豐。
成功究竟是靠「父幹」還是靠「苦幹」呢？80後的Jacky Kwan自小被送到英國讀書，但贏在起跑線上不代表毋須努力。事實上，他自15歲開始就創業做生意，大學畢業後為儲首期歷盡辛酸。結果除了成功上車，更將物業一變十幾個，工作4年已經財務自由，現時更享有每年過百萬港元的被動收入。
Jacky在香港出生，14歲到英國升學，並入讀寄宿學校。「細個時屋企人冇教理財，初時零用錢僅800港元，我唔使一個月就用完。」由於零用錢不足，他在學校「做生意」賣零食，每周兩次拖車仔，來回步行30分鐘至附近超市入貨，然後再轉售予同學。「當年會將汽水轉售獲利，一罐可樂原價賣33便士（約3.37港元），我賣60便士（約6.12港元），仲有其他零食。」他靠自己賺得零用錢。
大學時期他主修化學工程學系，畢業後於23歲投入職場，並搬離宿舍，一人居於面積約300方呎單位。他續指，當時單位租金貴，佔月入三分之一，故他以財務自由為目標，一邊儲蓄，一邊研究英國樓市。講到儲錢經過，他不禁笑指「淒涼」，最記憶猶新是為省電，英國天冷時晚上氣溫只有零度亦不開暖氣，估計每年省下約6,000港元電費。
在外地生活少不免以汽車代步，為了省錢，Jacky曾以約18,000港元買入一輛車齡超過十年的老爺車。「除咗又殘又舊，部車仲曾經邊行邊漏機油，搞到每星期都要入一次油。」回想過往，他不禁大笑，但正是這份堅持，令他在畢業後3年，儲得近47萬港元作為首期，向銀行敍做七成半按揭，買入價值175萬港元的英國物業。他指，成功儲夠錢上車除由於生活上節儉，亦因工程師人工可觀。
●運用知識改建單位收租
買入第一幢物業後，他並未自住，反而運用自身工程師知識，將大屋間成四間套房。「喺英國，改裝套房係合法，但法例規定每間房最小要有70方呎空間，唔計露台及走廊面積。」當時他每月供款約4,000港元，但物業分間成幾間套房出租後，每月共可獲1.3萬港元租金收入。
約一年後，他自資約30萬港元首期，買入一個約119萬港元的兩房戶，並改建為三房出租，物業總租金收入由8,000港元升至1.2萬港元。及後他照辦煮碗，一直買入物業、做七成半按揭及進行改建等，至27歲時手上已有4個英國物業。「當時租金收入扣除供款都有數萬港元被動收入，可以唔使工作，但唔敢太早離開職場。」
過了兩年，Jacky手上物業已由一個變成十多個，每年租金收入近200萬港元，扣除供款每年被動收入約120萬港元，成功達到財務自由並辭工。他現時共有約50個租客，由於租務事宜繁重，故招聘兩名當地人幫忙處理收租、家電等問題。他更設立專為租客使用的應用程式，如熱水爐壞了，可透過應用程式發出通知，他及其助手都會收到訊息，並作出跟進。
29歲就財務自由，但Jacky未言休，過去兩年更一直努力睇盤、做小型發展商。近期他又有新目標，冀成當地大型發展商，其涉足區域由當地北部伸延至南部，同時將商舖「活化」成住宅，此舉在英國既合法又普遍，且回報可觀。不時港英兩邊走的他，之前與朋友成立HK Landlord Academy，望將經歷分享給港人。
談及尋找盤源的方式，Jacky除了會上網及經由地產經紀介紹外，也會在拍賣行搵盤，當中有一宗交易最令他印象深刻。當時有一個市值195萬港元的物業進行拍賣，底價是150萬港元，他嘗試壓價至148萬港元，在再有人叫價149萬港元後，就沒有競投者。由於業主未下決定，最終未能售出物業。
惟數日後，業主主動聯繫，表示希望與他完成交易。最終他以148萬港元買入單位，但銀行估值195萬港元，由於當地按揭成數以估值七成半為借貸上限，故得以向銀行借貸約147萬港元，實際上他僅繳付1萬港元首期。
在英國買樓，無論是當地人還是外國人，最多只可向銀行借入七成半按揭貸款。不過，英國有協助民眾置業的政策，貸款者可以選擇初期還息不還本（Interest-only），其好處是可以減輕供款者負擔，惟一旦業主沒有能力還款，物業有機會變成銀主盤。
很多人以為在外地工作，一定人工高而且很舒適，但事實並非如此，Jacky表示，當年在英國任工程師，早上約八時就要回到辦公室，往往至晚上七點或以後才可下班，即平均每日工作近十一小時。
而在英國工作，一般人工有幾多呢？據英國國家統計局發布的最新數據，一般全職工作者的年收入為35,423英鎊（約36.1萬港元），即平均月入約3萬港元。不過收入高低視乎職業及地區，以護士為例，平均月入2.7萬港元，放射技師月入為2.9萬港元。
在英國租樓或置業，對於港人來說成本並不輕，據研究網站numbeo數據，以倫敦為例，於市中心租入一個一房單位，每月租金約17,630港元，若然購入，平均呎價約12,712港元。至於英國西北部城市曼徹斯特的樓價相對低水，一房單位每月租金約7,700港元，平均呎價售約3,300港元。
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