【專家樓評】汪敦敬:樓市醞釀新一輪「中空效應」

2019年06月14日 12:54
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終於許多人意識到市場結構與市場氣氛的不同角色。市場結構是樓市的地心吸力,又如一棵植物在泥土裡面的根部,有關樓市的變化、趨勢已有既定的格局。但是,市場氣氛會影響樓市前進的起跌時間表,即樓市氣氛會因應各種因素而過分悲觀,在靜市時,靜的時間會較長;相反在旺市時,市場氣氛太樂觀,亦會令到上升的時間長了及樓價上升的幅度多了,今集筆者想分享其中會出現的「中空效應」。

「中空效應」即是在靜市中,表面上二手放盤量大增,應該會令到樓價有下調壓力,但由於政府政策下的按揭門檻關係,所以市場變化過程中會有相反情況。

舉例2016年的「中空效應」,令屯門整體二手放盤量增加,惟銀碼介乎350萬至450萬的放盤量反而減少。換言之,該銀碼的單位在整體市場微調的情況下,盤量暗地裡減少,因為個別板塊的樓盤在靜市中逆市減少,而當盤源減少到了一個臨界點後,樓價便會急升並拉動其他銀碼的盤源減少及價格上調,成為了樓價向上的火車頭,是為「中空效應」。

2016年當時因為350萬至450萬的盤量減少,從而令到另一板塊即350萬以下的盤量由原本9個月增加1.2倍,在短時間4個月內減少6成,形成「中空效應」。

樓市去到近期又開始醞釀新一輪的「中空效應」!詳情如何?下回分解!

祥益地產總裁 汪敦敬

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