【股民熱話】3個地產股陷落的原因…

6月以來，香港因反修例而引發的社會風暴愈演愈烈，每逢周末多區出現示威活動，警民衝突無日無之，人心惶惶。雖然相對於社會動盪的程度，股、樓二市資產價格的調整幅度暫不算太激烈，惟難掩搖搖欲墜之勢。發展商審慎推新盤之餘、二手業主減價、買家撻訂的情況出現(https://bit.ly/33oceZn )。地產銷售前景添上重大不明朗因素，觀乎近期香港地產股跌勢之急，和各項技術指標的表現，實有進入熊市之憂！

站在股市表現行先實體經濟的角度，地產股估值重估潮來勢洶洶，正預視香港樓價的利淡走向，促使投資者重估物業投資價值的一個重要參考因素。

先睇睇五大地產股的走勢。新鴻基地產(00016)股價由4月初高位142元，回落至近日低位108.2元，且由高位計跌幅23%；信和置業(00083)由4月初高位15.48元，回落至近日低位11.04元，累跌幅度28%；長實集團(01113)股由4月高位72.5元回落至近日低位51.5元，累跌幅度28%；恒基地產(00012)股價由4月高位45.22元回落至近日低位36.6元，跌幅亦有19%；新世界發展(00017)股價由4月高位13.88元，回落至低位僅9.2元，累跌幅度更達到33%！(見附表)

五大地產股股價皆已失守俗稱「牛熊分界線」的250日線；另其中四大地產股由高位計累跌幅度逾兩成，這兩個都可以視為步入熊市的信號。雖然地產股股價已累積一定跌幅，望落去往績息率會相對吸引，惟到底未來的盈利前景如何，是否可以維持往績派息率，不無疑問。

再睇睇恒指地產分類指數，現已回落至36,000點水平。太遠的別說，觀乎過去十五年的月線圖顯示，每次浪底都要穿一穿100月線約一成過外先至見底，現時100月線處32,242點，再打多個九折，即係至少要落番29,000點或樓下，即現水平仲有至少逾兩成跌幅，收幾厘息抵唔抵銷到股價下跌的風險，係咪值博，大家想想！

其次係，內地經濟下行風險不斷上升，加上人民幣進入新的貶值浪潮，內地企業和投資者沽售香港資產套現的誘因會愈來愈大，亦不利港樓表現，撈底不用心急。(https://bit.ly/2OPNCFl )事實上，經過今次香港的社會動盪，中、港兩地的矛盾加深，而在內地居民眼中，本來放在香港的港元資產好安全，但如今呢個想法可能會有變。若然與持有人民幣資產風險水平拉近，在內地加大放水及開放市場力度以穩增長之下，沽港元資產套現回內地投資，也許能找到更吸引的回報。所以，內地因素的潛在變化，對香港樓市的需求面有一定啟示，物業投資者不可不察。

此外，在獨特的供需格局和政府的行政措施限制之下，香港樓市的流動性已大不如前，要沽貨套現不是話沽就沽。面對全球經濟衰退風險增加，資產價格調整是大概率的事，且為時不會是一段短時間。站在風險管理的角度，須維持組合在相對高流動性的大前提之下，沽樓套現，重整組合防守性，會漸漸成為物業投資者的新風尚。現在入市捱價的風險不低，有自住需要，租一、兩年睇定啲，分分鐘賺租有餘又多了選擇。況且，如今香港生意難做，未來沽樓套現救生意的情況可能會增加，喺市場放盤未有海量增加前，有需要調整組合的，宜果斷行事。

眼前大家將步進「不患無樓，但患無錢在手」的日子，除了自住物業，係時候着手全面檢討包括股、樓的投資組合，以規避風險。

東方產經專欄作者帥哥

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