【按揭有道】尋找亂世「救生圈」 港樓加按移居歐洲攻略

2019年09月07日 08:00
東網電視
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社會動盪,政局不穩。以往業主轉按,通常是加按套現,再入手另一層港樓,近期風向有變,不少人開始青睞外地樓,除了投資收租,更重要是尋找「救生圈」,取得當地居留權,為香港未來出現「特別情況」留一條後路,有見及此,筆者此文將介紹加按買外地樓之現金流可行性。
馬來西亞實行多年的第二家園計劃(MM2H),只需投資30萬馬元(約60萬港元),買層樓便可以取得10年居住權,毋須坐移民監,屬成本較低的選項,但申請時需要証明有50萬馬元的流動資產。如果對當地樓興趣不大,可以直接做定期存款,利率高達4厘。不過投資貨幣只限馬元,投資者須承擔外匯風險。
值得留意的是,第二家園計劃只包括居住權,工作權、公民權等不包括在內,並非真.移民。而且,馬來西亞有些政策過往被質疑是歧視華人,故此較多港人憧憬移居歐洲國家。
【歐洲國家港人憧憬】
歐洲國家之中,移民門檻最低必數希臘,香港人只需花25萬歐元(約217萬港元)買層樓,便可以取得5年居住權,假如之後想入籍的話,便須坐移民監,入籍後便能以歐盟身份暢通無阻縱橫歐洲,甚至有權在各地合法工作。
買入物業後,港人不一定自住,改成Airbnb民宿出租,租金回報率一般達6%至8%。若果物業位於旅遊區,出租率更有保證。另一方面,當地對這類民宿規管較寬鬆,香港法律風險相對較高,很多時候需要申請賓館牌才能合法營業。
那麼業主如何籌措這筆現金?若果業主近年買入香港新盤,例如兩年多前購入約1200萬港元的三房單位,按現時升幅計,有機會加按套現250萬港元,按揭利率為2.375%至2.475%。希臘樓租金回報率達6厘至8厘,資金成本及回報相減下,這項投資具有正現金流(positive carry)。
而且,加按本地物業能賺取現金回贈,目前最高達2.4%,每兩年轉按一次的話,其實資金成本只是1%多,有助抵銷外匯風險,長遠有賺冇蝕。
如果香港社會回復平靜,層樓可以繼續經營Airbnb收租,當作是一項投資;如果社會形勢惡化,香港人可以搬到當地度假或自住,進一步入籍便有當地護照作為「救生圈」,進可攻,退可守。
【希臘居住權僅5年】
不過要留意,希臘居住權只得5年,相比馬來西亞10年為短,如果港人5年後仍不打算坐移民監入籍,可以再續簽5年居住權,惟須視乎當地政策有沒有轉變。
葡萄牙是另一個移民歐洲好選擇,特點是「移民監」門檻低,只需5年內,每年住7日,業主每年到葡萄牙旅行一周便符合要求。惟缺點是資金要求比希臘高,需要購買價值50萬歐元(樓齡30年以下)物業,或35萬歐元(樓齡30年以上),一般正常港樓加按未必能獲得這筆資金。
不過葡萄牙有另一計劃─若果兩家人齊齊移民,合共只需買入價值70萬歐元物業(不論樓齡),每家人平均只需付出305萬港元,便可以成功移民當地,入場門檻較單一家庭稍低。
業主可以考慮將當地物業重按套現,買多層樓搞第二間民宿,賺取更高回報,惟須承擔較大風險及資產要求。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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