楊俊文　解構樓價為何仍「硬淨」

博浩資產管理首席投資總監楊俊文：近期有讀者問，為何香港這麼亂樓價仍未跌？對於這個問題，可以從時間上和基本因素上分析。

時間上，政治事件出現了約3個月時間，對一些行業是有即時衝擊，如餐飲、酒店、旅行、高端消費和賣樓中介等。相關企業均遭受不同程度的打擊，輕則客源減少，員工需放無薪假等，重則直接裁員。但始終時間仍未算長，大多數老闆都會先觀察一輪，再作打算。如非必要，即使損失要由老闆承擔都會守一排，因請人再培訓至有工作產出都有成本。

一般來說，企業守幾個月未至於會即時倒閉，但如果時間持續，能守超過半年的中小企業並不多。到時候，炒人倒閉才大量出現。情況會像洪水一樣，下大雨時不見洪水，反而停雨後洪水才湧至。屆時，失業率自然會上升，失去工作，外面市道差，找工作不易，個人應急錢用盡，被迫斷供賣樓，住宅或變成銀主盤，樓價才會出現明顯跌幅。

再者，1998至2003年，樓價是跌，都用了5年時間，跌是要時間的。最近成交價已普遍已跌了一成，以兩個半月時間來說，已稱得上是暴跌。

基本面方面，做生意的賺少了或蝕本，打工的擔心失業，投資者不來香港，原本買樓的人少了一截，剛需少了，賣樓的人短時間內要大幅減價出貨，心理上難以接受，變相只要一日有能力供，願意劈價賣樓的業主始終是少數，即時看到的現象是少成交。到個別業主真的守無可守，減價賣樓，一單平過一單的時候，樓價就會明顯下跌。

最近有政界人士提出動用條例收回土地，似乎是多此一舉。經濟好投資旺的時候，對剛需預計不足，到今天經濟插水，剛需下跌，原先的供應不足或許會變成供應過多了。

(作者為註冊持牌人士)

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