楊俊文:解構樓價為何仍「硬淨」

2019年09月12日 00:20
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博浩資產管理首席投資總監楊俊文:近期有讀者問,為何香港這麼亂樓價仍未跌?對於這個問題,可以從時間上和基本因素上分析。
時間上,政治事件出現了約3個月時間,對一些行業是有即時衝擊,如餐飲、酒店、旅行、高端消費和賣樓中介等。相關企業均遭受不同程度的打擊,輕則客源減少,員工需放無薪假等,重則直接裁員。但始終時間仍未算長,大多數老闆都會先觀察一輪,再作打算。如非必要,即使損失要由老闆承擔都會守一排,因請人再培訓至有工作產出都有成本。
一般來說,企業守幾個月未至於會即時倒閉,但如果時間持續,能守超過半年的中小企業並不多。到時候,炒人倒閉才大量出現。情況會像洪水一樣,下大雨時不見洪水,反而停雨後洪水才湧至。屆時,失業率自然會上升,失去工作,外面市道差,找工作不易,個人應急錢用盡,被迫斷供賣樓,住宅或變成銀主盤,樓價才會出現明顯跌幅。
再者,1998至2003年,樓價是跌,都用了5年時間,跌是要時間的。最近成交價已普遍已跌了一成,以兩個半月時間來說,已稱得上是暴跌。
基本面方面,做生意的賺少了或蝕本,打工的擔心失業,投資者不來香港,原本買樓的人少了一截,剛需少了,賣樓的人短時間內要大幅減價出貨,心理上難以接受,變相只要一日有能力供,願意劈價賣樓的業主始終是少數,即時看到的現象是少成交。到個別業主真的守無可守,減價賣樓,一單平過一單的時候,樓價就會明顯下跌。
最近有政界人士提出動用條例收回土地,似乎是多此一舉。經濟好投資旺的時候,對剛需預計不足,到今天經濟插水,剛需下跌,原先的供應不足或許會變成供應過多了。
(作者為註冊持牌人士)
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