【專家樓評】蘇文豪:大廈外牆維修責任誰屬?

20191009
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這次想跟大家談談大廈外牆維修的責任問題。大廈外牆作為整體建築物面積最大的部分,其產生的維修費用一般也較高昂。假如小業主發現其購買的單位有外牆滲水問題,大多會馬上通知管理處或業主立案法團,希望盡快進行相關測試及維修。但小業主得到的回覆可能是大廈外牆並不屬於大廈公用部分,業權仍由發展商或另一業主持有。由於這些業權持有者通常未必能即時就問題進行處理,小業主難免忍受較長時間的滲水情況。
要釐清大廈外牆的維修責任及業權,小業主可翻查大廈公契。大廈外牆業權狀況一般可分為數類。在大廈外牆附有業權份數的情況下,可以由發展商首先代小業主(法團或管理公司)持有相關業權直至全部單位賣出,才將業權退還法團或管理公司;亦可由發展商擁有外牆的業權份數並獨享外牆的使用、佔用及享用權。另外,在大廈外牆不附有業權份數的情況下,公契可訂明外牆為大廈的公用部分;或訂明發展商保留外牆獨有的使用、佔用及享用權,甚至可在符合法例的情況下於外牆安裝如廣告或煙囪等設施,但同時須承擔因此而造成外牆損壞的維修責任。
在不同情況下,雖然發展商可能保留了外牆獨有的使用、佔用及享用權,但在公契上仍有機會指明業主們須負上維修及保養外牆的責任,使業主們覺得不公平。有見及此,建築物管理條例於1993年加入了34H條款,訂明即使公契內並無列明,對建築物任何部分擁有獨有管有、使用、佔用或享用權的人,須負上該部分的維修及保養責任。
最後,由於公契條款牽涉較複雜內容,加上對「外牆」一詞亦沒有清晰定義,業主們在不同情況下應就個別公契內容、相關法例,甚至法庭裁決作出研究,及尋找專業人士的意見。
普縉建築測量副董事總經理 蘇文豪
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