新例後轉按套現 兩招突破封鎖
20191019
東網電視
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新一份施政報告最大亮點，無疑就是釋放按揭成數「緊箍咒」，物業800萬元以下可借9成，800萬至1,000萬元可借8成，不過新制下未容許轉按後套現，靈活性略嫌不足，但有銀行業人士向筆者透露，利用「甩名」或「加名」兩式，原來有機會突破這道關口。
話說新措施雖然未完全排除轉按，惟監管機構指明只能夠轉貸款餘額，不能夠套現。如果真的想套現，只能以修例前的按揭成數上限，即600萬元以下才可以做8成，600萬至1,000萬元照舊最多6成，上限為500萬元。
其實，要用盡新例按揭成數轉按套現，有銀行業人士認為並非完全無解決辦法，透過「甩名」或「加名」兩式，或許會見到曙光。
【第1招：「甩名」重做按揭】
如果物業是聯名持有，業主透過「甩名」重做按揭，可以採用新按揭成數。例如聯名物業市值800萬元，未償還按揭餘額為300萬元，「甩名」後可以重做8成按揭，即借取640萬元，續借300萬元按揭貸款後，可套現340萬元。套現後，可以提供給配偶買第二層樓，可收租或給家人居住。
當然，「甩名」要繳付印花稅，不過近親交易可以樓價一半計算；另外，借8成要繳付按揭保費，但保費有6折；2年後甩按保可退回15%保費；再加上銀行會提供按揭現金回贈，業主實際支出未必大。
【第2招：「加名」變新買賣】
如果物業不是聯名持有，新制下另一個轉按套現方法是「加名」。舉例，丈夫個人持有價值800萬元物業，這個時候他把1%業權轉讓給妻子。這個「加名」操作將會被視作新買賣，有銀行業人士向監管機構查詢，獲悉「加名」是可以用新例借8成，即物業重做按揭最多可以借640萬元。
有人質疑「加名」實際是浪費「人頭」，其實有方法可以解決。如果是加父母或外父母名字，那麼套現後仍可提供給配偶做首期，配偶買入第二層樓。另一方法是直接把層樓轉給配偶，便能用新按揭成數套現，然後自己再買第二層。不過，這方法的缺點是需要付轉名印花稅。「加名」給父母只需100元印花稅。
另外，近親轉讓可以免3項辣稅，包括買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)及從價印花稅(DSD)。簡單而言，如果買入物業不夠3年，妻子本身已有樓，轉讓1%業權給妻子，毋須繳付SSD和15％ DSD。但如轉讓給非近親比如外父母呢？辣稅當然要即時繳付。不過，由於非近親只佔1％業權，印花稅以業權部分計，辣稅其實很少。
【重做按揭申請積壓】
值得一提的是。雖然按證公司指首置客借8成至9成，不一定需要通過壓力測試，但未必每宗個案都會獲批。因此，如果買家入息不足以通過壓力測試，但又想借盡按揭成數，建議先向按證公司申請預先批核，才好去簽署臨約。
按揭保險新制推出後，據筆者了解，大批按揭申請需要重做，因為不少申請人希望借盡按揭成數，估計銀行處理這批積壓申請需時，批核過程變得緩慢。如果準買家這時候上車，建議向賣家爭取3個月成交期，避免按揭未能及時批出。
如果是新買物業，目前最佳的按揭計劃，利率最低為2.375%，現金回贈最高則為2.2%，根據監管機構規定，現金回贈須扣減貸款額。
最後，政府這次出招後，樓市格局將會大幅改變。業主購買力大幅提升，由以前200萬元現金只可以買個車位，現時可買兩層村屋連兩個村屋車位了。筆者預料，600萬至1,000萬元樓未來將跑贏大市。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/
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