新例後轉按套現 兩招突破封鎖

2019年10月19日 08:00
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新一份施政報告最大亮點,無疑就是釋放按揭成數「緊箍咒」,物業800萬元以下可借9成,800萬至1,000萬元可借8成,不過新制下未容許轉按後套現,靈活性略嫌不足,但有銀行業人士向筆者透露,利用「甩名」或「加名」兩式,原來有機會突破這道關口。
話說新措施雖然未完全排除轉按,惟監管機構指明只能夠轉貸款餘額,不能夠套現。如果真的想套現,只能以修例前的按揭成數上限,即600萬元以下才可以做8成,600萬至1,000萬元照舊最多6成,上限為500萬元。
其實,要用盡新例按揭成數轉按套現,有銀行業人士認為並非完全無解決辦法,透過「甩名」或「加名」兩式,或許會見到曙光。
【第1招:「甩名」重做按揭】
如果物業是聯名持有,業主透過「甩名」重做按揭,可以採用新按揭成數。例如聯名物業市值800萬元,未償還按揭餘額為300萬元,「甩名」後可以重做8成按揭,即借取640萬元,續借300萬元按揭貸款後,可套現340萬元。套現後,可以提供給配偶買第二層樓,可收租或給家人居住。
當然,「甩名」要繳付印花稅,不過近親交易可以樓價一半計算;另外,借8成要繳付按揭保費,但保費有6折;2年後甩按保可退回15%保費;再加上銀行會提供按揭現金回贈,業主實際支出未必大。
【第2招:「加名」變新買賣】
如果物業不是聯名持有,新制下另一個轉按套現方法是「加名」。舉例,丈夫個人持有價值800萬元物業,這個時候他把1%業權轉讓給妻子。這個「加名」操作將會被視作新買賣,有銀行業人士向監管機構查詢,獲悉「加名」是可以用新例借8成,即物業重做按揭最多可以借640萬元。
有人質疑「加名」實際是浪費「人頭」,其實有方法可以解決。如果是加父母或外父母名字,那麼套現後仍可提供給配偶做首期,配偶買入第二層樓。另一方法是直接把層樓轉給配偶,便能用新按揭成數套現,然後自己再買第二層。不過,這方法的缺點是需要付轉名印花稅。「加名」給父母只需100元印花稅。
另外,近親轉讓可以免3項辣稅,包括買家印花稅(BSD)、額外印花稅(SSD)及從價印花稅(DSD)。簡單而言,如果買入物業不夠3年,妻子本身已有樓,轉讓1%業權給妻子,毋須繳付SSD和15% DSD。但如轉讓給非近親比如外父母呢?辣稅當然要即時繳付。不過,由於非近親只佔1%業權,印花稅以業權部分計,辣稅其實很少。
【重做按揭申請積壓】
值得一提的是。雖然按證公司指首置客借8成至9成,不一定需要通過壓力測試,但未必每宗個案都會獲批。因此,如果買家入息不足以通過壓力測試,但又想借盡按揭成數,建議先向按證公司申請預先批核,才好去簽署臨約。
按揭保險新制推出後,據筆者了解,大批按揭申請需要重做,因為不少申請人希望借盡按揭成數,估計銀行處理這批積壓申請需時,批核過程變得緩慢。如果準買家這時候上車,建議向賣家爭取3個月成交期,避免按揭未能及時批出。
如果是新買物業,目前最佳的按揭計劃,利率最低為2.375%,現金回贈最高則為2.2%,根據監管機構規定,現金回贈須扣減貸款額。
最後,政府這次出招後,樓市格局將會大幅改變。業主購買力大幅提升,由以前200萬元現金只可以買個車位,現時可買兩層村屋連兩個村屋車位了。筆者預料,600萬至1,000萬元樓未來將跑贏大市。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/
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