【星之谷】按揭新政背後　暗藏高額保費開支

政府放寬按揭成數規限後，1,000萬元以下物業可借8成至9成，這個福音傳出後，二手市場短短一個月內突然亢奮，成交急升，價格扯高。有中產人士拒絕再租樓，擬斥資數十萬元首期買市區兩房單位，惟他們不時忽略了一項重要的隱藏開支——按揭保費。

如果業主心儀物業是600萬元以上，並敘做9成按揭，攤分30年歸還，一次性保費支出為樓價5%。假設物業價格為800萬元，9成按揭意味貸款額為720萬元，按揭保費為36萬元，接近首期一半，買樓前不得不考慮這項開支。

【按保未必一定有折】

正常而言，這筆按揭保費都會有折扣。在新例推出前，600萬元以下物業按揭保費一般都有6折；新例推出後，600萬元以上物業敘做8成至9成按揭能否劃一獲得折扣，目前言之尚早。筆者曾致電按證公司，得出的回應是「按個別申請處理」，視乎申請人入息穩定性和持續性。

筆者近月亦有稍為統計客戶保費折扣數據，目前大部份都獲得6折優惠，但由於現時統計人數有限，暫未有一個具系統的分析結果。

筆者估計，雖然按證公司豁免首置業主須通過壓力測試的要求，大銀行也放寬了壓測標準，但如果入息未能夠通過舊例下壓測標準（即假設加息3厘後，6成按揭部份供款與入息比率不超過60%），按證有機會拒批6折保費。不過這純粹從筆者個人經驗推斷，未來累積更多客戶個案後再向讀者分享。

上述買入800萬元住宅的業主，若果最終未能獲得按揭保險折扣優惠，便要硬生生繳付36萬元保費；若果最終獲得6折優惠，只需繳付21.6萬元，仍然是一筆重大支出。

按揭保費可以一次性支付，也可以分期繳付，後者利息支出較多。假設36萬元保費分30年供款，以2.5%按揭利率計算，每月供1,422元，總利息開支約15萬元。要留意，這筆月供保費需要計入供款與入息比率（DSR）以及壓力測試。

【總開支可達42萬元】

事實上，若果申請8成以上按揭，如果買家有按揭在身（比如有車位按揭或有幫家人做擔保人），又或買家的擔保人有按揭在身，保費便增至5.29%，以720萬貸款額計算，保費增至38萬元；若果買家是首置客，申請8成至9成未能通過壓力測試，更要再繳交達10%額外保費，即約3.8萬元，兩者均可以分期繳付。三者相加，800萬元物業保費，竟然可以高達42萬元。

市場上除了按證公司外，近期昆士蘭保險（QBE）也跟隨新按揭成數指引。如果申請者擔心按證公司未能批出6折保費優惠，建議同時申請昆士蘭保險作後備方案。不過要留意，現時大部份銀行只經按證公司，並不是每間銀行都可以經昆士蘭保險。而就算有銀行與這間保險公司合作，都只是由電腦隨機決定兩間任何一間，目前沒有銀行可以獨家經昆士蘭保險申請。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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