易憲容:內地超高樓價難持久

2019年11月28日 00:25
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內地近年樓價持續向上,部分地區更連升60個月。
溫哥華、多倫多及澳洲政府推出房地產調控政策,當地房價紛紛下跌。事實上,在成熟的市場體制下,推出遏制房價的房地產政策幾乎百發百中,只是在於時間的快慢和幅度。反觀,內地樓市調控政策出台近20年,但是當地樓價卻愈來愈高,因此房地產的泡沫亦愈來愈大。
11月25日筆者看到一則報道,內地鄰近山東的地區有業主發現樓盤降價,於是到售樓處進行打砸。該業主指,購入樓盤時的價格最高為1.8萬元人民幣(下同),現降至1.4萬元。這就是中國的現實,樓價只要下降,就會出現「房鬧」。本來樓價升跌都是市場的正常操作,但當樓價下跌時,他們就會大鬧天宮。
不過,即使業主、開發商及地方政府合謀托價,內地樓價真的可以穩升不跌嗎?最簡單的判斷依據是,有人估算中國的住宅總市值達68萬億美元,遠超於美國、歐盟及日本三大經濟體總和的60萬億美元。這也就意味着,內地樓市無論是從人口、國家經濟實力、居民收入財富等方面都無法支撐。事實上,中國房地產價值高,是靠銀行信貸推高。
此外,亦有人估算,按照十三五的城市規劃,中國城市理想中的住宅是足以滿足34億以上的人口。只要樓價上漲,中國的住宅供應就要無限進行下去。現在許多城市居民手上都有三四套住宅,有權勢者擁有多套住房的多不勝數,他們正在等農民進城接盤,但是城裏部分低層居民都無能力購買高價住宅,何況是進城的農民呢?
再者,就目前中國一些城市的樓價來說,無論是大城市,還是小城市,近幾年已累升不少,有部分更連續上漲60個月。因此,中國各城市的樓價基本上是頂在天花板上,價格遠高於外國住宅。例如溫哥華的單位跌至200萬加元,以相同價格能夠在北京購買五環之外的單位。可是,筆者認為兩者不能作直接比較,位於溫哥華最好地區的住宅,擁有無敵海景,而且是獨立別墅;反之,如果北京的別墅,其價格肯定是高好幾倍。同時,加拿大居民的工資收入較北京居民高出幾倍。看看,北京、深圳及上海等地的樓價,在世界上名列前茅。難道這樣高價格的住宅就不會下跌嗎?
支撐這量級高房價的是非一般內地居民,亦是當前中國財富分配不均的結果,只要有部分持有大量財富的人到城市買樓,就會支撐該地方樓價。他們會到處購買住宅投資,但是這種財富分配不均又能夠堅持多久呢?
所以就上面幾個方面來說,中國高房價不會持續太久,若想打破市場鐵律是不可能的,中國房價的下跌是遲早的事。
易憲容
當代內地著名經濟學者,有「房地產平民代言人」的稱號。
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