易憲容：內地超高樓價難持久

溫哥華、多倫多及澳洲政府推出房地產調控政策，當地房價紛紛下跌。事實上，在成熟的市場體制下，推出遏制房價的房地產政策幾乎百發百中，只是在於時間的快慢和幅度。反觀，內地樓市調控政策出台近20年，但是當地樓價卻愈來愈高，因此房地產的泡沫亦愈來愈大。

11月25日筆者看到一則報道，內地鄰近山東的地區有業主發現樓盤降價，於是到售樓處進行打砸。該業主指，購入樓盤時的價格最高為1.8萬元人民幣(下同），現降至1.4萬元。這就是中國的現實，樓價只要下降，就會出現「房鬧」。本來樓價升跌都是市場的正常操作，但當樓價下跌時，他們就會大鬧天宮。

不過，即使業主、開發商及地方政府合謀托價，內地樓價真的可以穩升不跌嗎？最簡單的判斷依據是，有人估算中國的住宅總市值達68萬億美元，遠超於美國、歐盟及日本三大經濟體總和的60萬億美元。這也就意味着，內地樓市無論是從人口、國家經濟實力、居民收入財富等方面都無法支撐。事實上，中國房地產價值高，是靠銀行信貸推高。

此外，亦有人估算，按照十三五的城市規劃，中國城市理想中的住宅是足以滿足34億以上的人口。只要樓價上漲，中國的住宅供應就要無限進行下去。現在許多城市居民手上都有三四套住宅，有權勢者擁有多套住房的多不勝數，他們正在等農民進城接盤，但是城裏部分低層居民都無能力購買高價住宅，何況是進城的農民呢？

再者，就目前中國一些城市的樓價來說，無論是大城市，還是小城市，近幾年已累升不少，有部分更連續上漲60個月。因此，中國各城市的樓價基本上是頂在天花板上，價格遠高於外國住宅。例如溫哥華的單位跌至200萬加元，以相同價格能夠在北京購買五環之外的單位。可是，筆者認為兩者不能作直接比較，位於溫哥華最好地區的住宅，擁有無敵海景，而且是獨立別墅；反之，如果北京的別墅，其價格肯定是高好幾倍。同時，加拿大居民的工資收入較北京居民高出幾倍。看看，北京、深圳及上海等地的樓價，在世界上名列前茅。難道這樣高價格的住宅就不會下跌嗎？

支撐這量級高房價的是非一般內地居民，亦是當前中國財富分配不均的結果，只要有部分持有大量財富的人到城市買樓，就會支撐該地方樓價。他們會到處購買住宅投資，但是這種財富分配不均又能夠堅持多久呢？

所以就上面幾個方面來說，中國高房價不會持續太久，若想打破市場鐵律是不可能的，中國房價的下跌是遲早的事。

易憲容

當代內地著名經濟學者，有「房地產平民代言人」的稱號。

－－－－－－

【仲等咩？】最強炒股神器《東網Money18》APP已全面升級，新增多項新功能，助你投資理財、揀股問股！即刻click入 http://on.cc/redirect/money18 下載安裝！

想問股票？即刻Click入 http://bit.ly/2NqHU90 留言，《東網Money18》專欄作者同你點選作答。